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Appartement 5 pièces 101 m²

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface101
Coût Total352 800
Loyer Annuel22 737
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-145
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 300 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 2 970,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Balcon

Au port de Créteil, à 7 minutes à pied du métro Créteil Préfecture et du fameux centre commercial Créteil Soleil, à quelques pas du Lac de Créteil et de ses belles promenades, ce grand appartement de 5 pièces familial, bien agencé et traversant. Il se compose d'une entrée, d'un séjour de 25m2 exposé sud ouest donnant accès au balcon, d'une cuisine séparée, de 4 chambres, d'une salle de bain, d'une salle d'eau, d'un WC indépendant et d'un cellier avec buanderie. Une place de parking en sous sol complète cet appartement.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.784516, 2.452910
Créteil-Préfecture
Ligne 8
Total : 352 800
Prix d'acquisition : 300 000
Travaux : 28 800
Valeur du bien : 328 800
Frais de notaire : 24 000
Coût estimé : 24 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1895€/mois
Loyer annuel estimé : 22737€/an
Fourchette totale : 1434€ - 2504€/mois
Fourchette annuelle : 17205€ - 30047€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 133,83 €/m²
Basé sur :332 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :316 517
Prix d'achat :300 000
Décote à l'achat :-16 517 (-5.2%)
Marge achat-revente :-36 283€ (-11.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :352 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 747,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :102,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 850,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 400,62
Coût de l'assurance :30 870,00
Taxe foncière : 2 273,68€/an
Soit par mois : 189,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 894,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 039,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement des éléments vétustes et la peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant remplacement des éléments vétustes et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:6 000
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 1500€/chambre = 6000€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 737 €/an
Calcul : 1 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 352 800 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 235 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 274 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 151
Revenus locatifs : +22 737
Charges déductibles : -44 151
Résultat foncier Année 1 : -21 414(Déficit de 21 414 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 10 714
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 351 €/an
Revenus locatifs : +22 737
Charges déductibles : -15 351
Résultat foncier Années 2+ : 7 386 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10714.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 300 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 195 000(65% de 300 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 195 000 € × 3,636% = 7 091
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 73744 16311 854-21 42610 700 €10 726 €10 726 €
223 19115 04811 5398 144--2 582 €
323 65514 72211 2148 933---
424 12814 38510 8779 743---
524 61114 03710 52810 574---
625 10313 67610 16811 427---
725 60513 3039 79512 302---
826 11712 9179 40913 200---
926 64012 5189 01014 122---
1027 17312 1058 59715 067---
1127 71611 6788 17016 038---
1228 27011 2367 72817 034---
1328 83610 7797 27018 057---
1429 41210 3066 79719 107---
1530 0019 8166 30820 184---
1630 6019 3105 80221 291---
1731 2138 7865 27822 426---
1831 8378 2444 73623 593---
1932 4747 6844 17524 790---
2033 1237 1043 59526 019---
2133 7866 5042 99527 282---
2234 4615 8832 37528 578---
2335 1515 2411 73329 909---
2435 8544 5771 06831 277---
2536 5713 89038132 681---
TOTAL728 265287 913171 401440 35310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 440 353
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 775-3 210+7 985
2+4 7750+4 775
3+4 775+1 905+2 870
4+4 775+2 923+1 852
5+4 775+3 172+1 603
6+4 775+3 428+1 347
7+4 775+3 691+1 084
8+4 775+3 960+815
9+4 775+4 236+539
10+4 775+4 520+255
11+4 775+4 811-36
12+4 775+5 110-335
13+4 775+5 417-642
14+4 775+5 732-957
15+4 775+6 055-1 280
16+4 775+6 387-1 612
17+4 775+6 728-1 953
18+4 775+7 078-2 303
19+4 775+7 437-2 662
20+4 775+7 806-3 031
21+4 775+8 185-3 410
22+4 775+8 573-3 798
23+4 775+8 973-4 198
24+4 775+9 383-4 608
25+4 775+9 804-5 029
Total+119 375+132 106+-12 731
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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