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Appartement 5 pièces 82 m²

VilleCergy (95)
Surface82
Coût Total232 800
Loyer Annuel16 287
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-280
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 210 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 560,98 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Balcon

Appartement lumineux 5 pièces avec balcon et vue dégagée / quartier calme et recherché. Situé dans un quartier calme et agréable, à quelques minutes des commerces et des commodités (écoles, espaces verts, transports ..). Spacieux et parfaitement agencé, cet appartement de 82 m² situé au 3ème étage avec ascenseur d'une copropriété sécurisée et bien entretenue (1978/80) saura vous séduire par sa luminosité et sa vue dégagée. Il offre : Une entrée accueillante desservant un séjour convivial avec cuisine ouverte, donnant accès à un balcon ensoleillé. Quatre chambres aux beaux volumes, idéales pour une famille ou pour un projet locatif. Deux salles d'eau fonctionnelles et des WC séparés. Atouts supplémentaires : Chauffage collectif et double vitrage. Une place de parking privative. Appartement en bon état. Avec ses espaces généreux et sa localisation à proximité immédiate des commerces, écoles, espaces verts et transports, ce bien est parfait pour accueillir une famille ou constituer un investissement sûr. Charges de copropriété : 3 364 €/an AGENCES IMMOBILIÈRES S'ABSTENIR

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.038979, 2.047162
Total : 232 800
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 216 000
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1357€/mois
Loyer annuel estimé : 16287€/an
Fourchette totale : 1133€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 13592€ - 19518€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 179,49 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :260 718
Prix d'achat :210 000
Décote à l'achat :-50 718 (-19.5%)
Marge achat-revente :27 918€ (10.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 153,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 220,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 101,09
Coût de l'assurance :20 370,00
Taxe foncière : 1 628,73€/an
Soit par mois : 135,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,33€/mois
Soit par an : 3 363,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 357,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 636,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-279,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et joints dans la salle de bain
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - mise à jour esthétique souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et vérification des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - mise à jour esthétique souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:650
    Peinture cuisine: 10 m² × 65€/m² = 650€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:550
    Peinture salle de bain: 10 m² × 55€/m² = 550€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Peinture chambres: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 287 €/an
Calcul : 1 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 815 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 800 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 815 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 629 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 364 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 622
Revenus locatifs : +16 287
Charges déductibles : -19 622
Résultat foncier Année 1 : -3 335(Déficit de 3 335 €)
Imputable sur revenu global : 3 335
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 622 €/an
Revenus locatifs : +16 287
Charges déductibles : -13 622
Résultat foncier Années 2+ : 2 665 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 28719 6307 822-3 3423 342 €--
216 61313 4227 6143 191---
316 94513 2077 3993 738---
417 28412 9857 1774 300---
517 63012 7556 9474 875---
617 98312 5176 7095 466---
718 34212 2716 4636 071---
818 70912 0166 2096 693---
919 08311 7535 9457 331---
1019 46511 4805 6737 985---
1119 85411 1985 3918 656---
1220 25110 9075 0999 345---
1320 65610 6054 79710 051---
1421 06910 2934 48510 777---
1521 4919 9704 16211 521---
1621 9219 6363 82812 285---
1722 3599 2903 48313 069---
1822 8068 9333 12513 874---
1923 2628 5632 75514 700---
2023 7288 1802 37215 548---
2124 2027 7841 97716 418---
2224 6867 3751 56717 312---
2325 1806 9511 14318 229---
2425 6836 51270519 171---
2526 1976 05925120 138---
TOTAL521 688264 288113 101257 3993 342Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 003
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 399
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 420-1 003+4 423
2+3 420+957+2 463
3+3 420+1 122+2 298
4+3 420+1 290+2 130
5+3 420+1 463+1 957
6+3 420+1 640+1 780
7+3 420+1 821+1 599
8+3 420+2 008+1 412
9+3 420+2 199+1 221
10+3 420+2 395+1 025
11+3 420+2 597+823
12+3 420+2 803+617
13+3 420+3 015+405
14+3 420+3 233+187
15+3 420+3 456-36
16+3 420+3 685-265
17+3 420+3 921-501
18+3 420+4 162-742
19+3 420+4 410-990
20+3 420+4 664-1 244
21+3 420+4 925-1 505
22+3 420+5 193-1 773
23+3 420+5 469-2 049
24+3 420+5 751-2 331
25+3 420+6 041-2 621
Total+85 500+77 220+8 280
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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