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Appartement 5 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleCergy (95)
Surface82m²
Coût Total232 800€
Loyer Annuel16 287€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-280€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 210 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 560,98 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Balcon

Appartement lumineux 5 pièces avec balcon et vue dégagée / quartier calme et recherché. Situé dans un quartier calme et agréable, à quelques minutes des commerces et des commodités (écoles, espaces verts, transports ..). Spacieux et parfaitement agencé, cet appartement de 82 m² situé au 3ème étage avec ascenseur d'une copropriété sécurisée et bien entretenue (1978/80) saura vous séduire par sa luminosité et sa vue dégagée. Il offre : Une entrée accueillante desservant un séjour convivial avec cuisine ouverte, donnant accès à un balcon ensoleillé. Quatre chambres aux beaux volumes, idéales pour une famille ou pour un projet locatif. Deux salles d'eau fonctionnelles et des WC séparés. Atouts supplémentaires : Chauffage collectif et double vitrage. Une place de parking privative. Appartement en bon état. Avec ses espaces généreux et sa localisation à proximité immédiate des commerces, écoles, espaces verts et transports, ce bien est parfait pour accueillir une famille ou constituer un investissement sûr. Charges de copropriété : 3 364 €/an AGENCES IMMOBILIÈRES S'ABSTENIR

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.038979, 2.047162
Total : 232 800€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 216 000€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1357€/mois
Loyer annuel estimé : 16287€/an
Fourchette totale : 1133€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 13592€ - 19518€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 179,49 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :260 718 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-50 718€ (-19.5%)
Marge achat-revente :27 918€ (10.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 153,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 220,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 101,09€
Coût de l'assurance :20 370,00€
Taxe foncière : 1 628,73€/an
Soit par mois : 135,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,33€/mois
Soit par an : 3 363,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 357,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 636,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-279,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et joints dans la salle de bain
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - mise à jour esthétique souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et vérification des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - mise à jour esthétique souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:650€
    Peinture cuisine: 10 m² × 65€/m² = 650€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:550€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 55€/m² = 550€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Peinture chambres: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 287 €/an
Calcul : 1 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 815 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 815 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 629 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 364 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 622 €
Revenus locatifs : +16 287 €
Charges déductibles : -19 622 €
Résultat foncier Année 1 : -3 335 €(Déficit de 3 335 €)
Imputable sur revenu global : 3 335 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 622 €/an
Revenus locatifs : +16 287 €
Charges déductibles : -13 622 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 665 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 287 €19 630 €7 822 €-3 342 €3 342 €--
216 613 €13 422 €7 614 €3 191 €---
316 945 €13 207 €7 399 €3 738 €---
417 284 €12 985 €7 177 €4 300 €---
517 630 €12 755 €6 947 €4 875 €---
617 983 €12 517 €6 709 €5 466 €---
718 342 €12 271 €6 463 €6 071 €---
818 709 €12 016 €6 209 €6 693 €---
919 083 €11 753 €5 945 €7 331 €---
1019 465 €11 480 €5 673 €7 985 €---
1119 854 €11 198 €5 391 €8 656 €---
1220 251 €10 907 €5 099 €9 345 €---
1320 656 €10 605 €4 797 €10 051 €---
1421 069 €10 293 €4 485 €10 777 €---
1521 491 €9 970 €4 162 €11 521 €---
1621 921 €9 636 €3 828 €12 285 €---
1722 359 €9 290 €3 483 €13 069 €---
1822 806 €8 933 €3 125 €13 874 €---
1923 262 €8 563 €2 755 €14 700 €---
2023 728 €8 180 €2 372 €15 548 €---
2124 202 €7 784 €1 977 €16 418 €---
2224 686 €7 375 €1 567 €17 312 €---
2325 180 €6 951 €1 143 €18 229 €---
2425 683 €6 512 €705 €19 171 €---
2526 197 €6 059 €251 €20 138 €---
TOTAL521 688 €264 288 €113 101 €257 399 €3 342 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 003 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 399 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 420 €-1 003 €+4 423 €
2+3 420 €+957 €+2 463 €
3+3 420 €+1 122 €+2 298 €
4+3 420 €+1 290 €+2 130 €
5+3 420 €+1 463 €+1 957 €
6+3 420 €+1 640 €+1 780 €
7+3 420 €+1 821 €+1 599 €
8+3 420 €+2 008 €+1 412 €
9+3 420 €+2 199 €+1 221 €
10+3 420 €+2 395 €+1 025 €
11+3 420 €+2 597 €+823 €
12+3 420 €+2 803 €+617 €
13+3 420 €+3 015 €+405 €
14+3 420 €+3 233 €+187 €
15+3 420 €+3 456 €-36 €
16+3 420 €+3 685 €-265 €
17+3 420 €+3 921 €-501 €
18+3 420 €+4 162 €-742 €
19+3 420 €+4 410 €-990 €
20+3 420 €+4 664 €-1 244 €
21+3 420 €+4 925 €-1 505 €
22+3 420 €+5 193 €-1 773 €
23+3 420 €+5 469 €-2 049 €
24+3 420 €+5 751 €-2 331 €
25+3 420 €+6 041 €-2 621 €
Total+85 500 €+77 220 €+8 280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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