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Appartement à vendre

VilleDrap (06)
Surface76m²
Coût Total191 600€
Loyer Annuel13 434€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 236,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

LA CONDAMINE, Drap, Appartement 4 pièces de 76 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 4 étages. Cet appartement comprend 3 chambres, 1 salle de bain et une cuisine équipée et ouverte.

  • Complètement refait à neuf (Cloisons, Electricité, Plomberie,...)
  • SDB neuve
  • WC Suspendu neuf
  • Interphone
  • Vendu avec Garage et Cave

Estimation locative en agence à 1150€/mois Vendu loué 1000€/mois (Toujours à l'heure) Charges Syndic : 115€/mois

L'appartement est situé dans un environnement calme. Chauffage électrique individuel. Classe énergie D - Classe climat B. Une belle opportunité à saisir ! Contactez moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Drap
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06340
Coordonnées : 43.770690, 7.331355
Total : 191 600€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 178 000€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 14.73€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 18.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1120€/mois
Loyer annuel estimé : 13434€/an
Fourchette totale : 891€ - 1406€/mois
Fourchette annuelle : 10694€ - 16876€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 901,75 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 533 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :+25 467€ (+17.6%)
Marge achat-revente :-47 067€ (-32.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :948,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 003,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 084,92€
Coût de l'assurance :16 286,00€
Taxe foncière : 1 343,41€/an
Soit par mois : 111,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 115,00€/mois
Soit par an : 1 380,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 119,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 230,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine moderne.
Quantité: 12 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine en excellent état, rafraîchissement cosmétique recommandé.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain moderne.
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état, rafraîchissement cosmétique recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - peinture à rafraîchir pour améliorer l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 assumé - peinture à rafraîchir pour améliorer l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement système: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Drap (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 120 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 434 €/an
Calcul : 1 120 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 343 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 380 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 806 €
Revenus locatifs : +13 434 €
Charges déductibles : -17 806 €
Résultat foncier Année 1 : -4 372 €(Déficit de 4 372 €)
Imputable sur revenu global : 4 372 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 806 €/an
Revenus locatifs : +13 434 €
Charges déductibles : -9 806 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 628 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 434 €17 813 €6 438 €-4 379 €4 379 €--
213 703 €9 642 €6 267 €4 061 €---
313 977 €9 465 €6 090 €4 512 €---
414 256 €9 282 €5 907 €4 974 €---
514 541 €9 093 €5 718 €5 449 €---
614 832 €8 897 €5 522 €5 936 €---
715 129 €8 694 €5 319 €6 435 €---
815 432 €8 485 €5 110 €6 947 €---
915 740 €8 268 €4 893 €7 472 €---
1016 055 €8 044 €4 669 €8 011 €---
1116 376 €7 812 €4 437 €8 564 €---
1216 704 €7 572 €4 197 €9 132 €---
1317 038 €7 323 €3 948 €9 714 €---
1417 378 €7 066 €3 691 €10 312 €---
1517 726 €6 801 €3 426 €10 925 €---
1618 081 €6 526 €3 151 €11 555 €---
1718 442 €6 241 €2 866 €12 201 €---
1818 811 €5 947 €2 572 €12 864 €---
1919 187 €5 642 €2 268 €13 545 €---
2019 571 €5 327 €1 953 €14 243 €---
2119 962 €5 002 €1 627 €14 961 €---
2220 362 €4 665 €1 290 €15 697 €---
2320 769 €4 316 €941 €16 453 €---
2421 184 €3 955 €580 €17 229 €---
2521 608 €3 582 €207 €18 026 €---
TOTAL430 298 €185 456 €93 085 €244 842 €4 379 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 314 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 842 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 434 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 821 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 821 €-1 314 €+4 135 €
2+2 821 €+1 218 €+1 603 €
3+2 821 €+1 354 €+1 467 €
4+2 821 €+1 492 €+1 329 €
5+2 821 €+1 635 €+1 186 €
6+2 821 €+1 781 €+1 040 €
7+2 821 €+1 930 €+891 €
8+2 821 €+2 084 €+737 €
9+2 821 €+2 242 €+579 €
10+2 821 €+2 403 €+418 €
11+2 821 €+2 569 €+252 €
12+2 821 €+2 740 €+81 €
13+2 821 €+2 914 €-93 €
14+2 821 €+3 094 €-273 €
15+2 821 €+3 278 €-457 €
16+2 821 €+3 466 €-645 €
17+2 821 €+3 660 €-839 €
18+2 821 €+3 859 €-1 038 €
19+2 821 €+4 063 €-1 242 €
20+2 821 €+4 273 €-1 452 €
21+2 821 €+4 488 €-1 667 €
22+2 821 €+4 709 €-1 888 €
23+2 821 €+4 936 €-2 115 €
24+2 821 €+5 169 €-2 348 €
25+2 821 €+5 408 €-2 587 €
Total+70 525 €+73 453 €+-2 928 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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