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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleMarmande (47)
Surface65m²
Coût Total115 780€
Loyer Annuel6 892€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 107,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m² - Appartement 3 pièces 65 m²

Dans résidence sécurisée du centre-ville de Marmande, accès à pied à la gare et à toutes les commodités. Appartement de 65m2 très lumineux au 4ème étage avec ascenseur comprenant : entrée, séjour avec baies vitrées donnant sur le balcon, cuisine, 2 chambres dont une avec accès sur un deuxième balcon, salle d'eau et wc. !! IDEAL PRIMO-ACCÉDANT OU INVESTISSEUR !! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisques.gouv.fr.

Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/11/2023

Consommation énergie primaire : 271 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 € et 1 680 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2000 (abonnements compris)

Ville : Marmande
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47200
Coordonnées : 44.498993, 0.163790
Total : 115 780€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 38 020€
Valeur du bien : 110 020€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 10.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6892€/an
Fourchette totale : 471€ - 700€/mois
Fourchette annuelle : 5655€ - 8401€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 269 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 485 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-10 485€ (-12.7%)
Marge achat-revente :-33 295€ (-40.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :570,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 599,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 324,89€
Coût de l'assurance :8 683,50€
Taxe foncière : 689,23€/an
Soit par mois : 57,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 020 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€ (incluant électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle de bain: 1 salle de bain × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marmande (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 892 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 780 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 886 €
Revenus locatifs : +6 892 €
Charges déductibles : -42 886 €
Résultat foncier Année 1 : -35 993 €(Déficit de 35 993 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 593 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 866 €/an
Revenus locatifs : +6 892 €
Charges déductibles : -4 866 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 027 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14593.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 892 €42 889 €3 833 €-35 997 €21 400 €14 597 €14 597 €
27 030 €4 767 €3 730 €2 263 €--12 334 €
37 171 €4 661 €3 624 €2 510 €--9 824 €
47 314 €4 551 €3 515 €2 763 €--7 061 €
57 460 €4 438 €3 401 €3 022 €--4 038 €
67 610 €4 321 €3 284 €3 289 €--750 €
77 762 €4 200 €3 163 €3 562 €---
87 917 €4 075 €3 038 €3 843 €---
98 075 €3 945 €2 909 €4 130 €---
108 237 €3 811 €2 775 €4 426 €---
118 402 €3 673 €2 636 €4 729 €---
128 570 €3 530 €2 493 €5 040 €---
138 741 €3 382 €2 345 €5 360 €---
148 916 €3 229 €2 192 €5 687 €---
159 094 €3 070 €2 034 €6 024 €---
169 276 €2 907 €1 870 €6 370 €---
179 462 €2 737 €1 701 €6 724 €---
189 651 €2 562 €1 526 €7 088 €---
199 844 €2 382 €1 345 €7 462 €---
2010 041 €2 194 €1 158 €7 846 €---
2110 242 €2 001 €964 €8 241 €---
2210 446 €1 801 €764 €8 645 €---
2310 655 €1 594 €558 €9 061 €---
2410 868 €1 380 €344 €9 488 €---
2511 086 €1 159 €123 €9 927 €---
TOTAL220 763 €119 259 €55 325 €101 504 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 504 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 447 €-6 420 €+7 867 €
2+1 447 €0 €+1 447 €
3+1 447 €0 €+1 447 €
4+1 447 €0 €+1 447 €
5+1 447 €0 €+1 447 €
6+1 447 €0 €+1 447 €
7+1 447 €+844 €+603 €
8+1 447 €+1 153 €+294 €
9+1 447 €+1 239 €+208 €
10+1 447 €+1 328 €+119 €
11+1 447 €+1 419 €+28 €
12+1 447 €+1 512 €-65 €
13+1 447 €+1 608 €-161 €
14+1 447 €+1 706 €-259 €
15+1 447 €+1 807 €-360 €
16+1 447 €+1 911 €-464 €
17+1 447 €+2 017 €-570 €
18+1 447 €+2 127 €-680 €
19+1 447 €+2 239 €-792 €
20+1 447 €+2 354 €-907 €
21+1 447 €+2 472 €-1 025 €
22+1 447 €+2 594 €-1 147 €
23+1 447 €+2 718 €-1 271 €
24+1 447 €+2 846 €-1 399 €
25+1 447 €+2 978 €-1 531 €
Total+36 175 €+30 451 €+5 724 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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