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Détails du bien

Bien expiré
VilleTourves (83)
Surface329m²
Coût Total407 730€
Loyer Annuel44 567€
Rentabilité10.93%
Cashflow/mois+1 232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 326 000 €
Surface : 329 m²
Prix au m² : 990,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située en plein cœur du village de Tourves, cette maison de village à vendre développe 130,32 m² habitables pour 328,76 m² au sol et offre de beaux volumes à exploiter, idéale pour une résidence principale ou un projet immobilier.

Élevée sur 3 niveaux, elle se compose d’un séjour avec cheminée, d’une cuisine indépendante, de deux chambres, d’une salle de bains, d’un WC séparé et d’une terrasse. Le bien dispose également de deux grands garages, de caves et de dépendances, ainsi que de combles et greniers offrant des possibilités d’aménagement supplémentaires.

Un terrain attenant avec accès indépendant complète l’ensemble, permettant notamment du stationnement privatif ou un espace extérieur. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant la possibilité de personnaliser le bien selon vos besoins.

Bien rare sur le secteur de Tourves. Prix : 330 000 €. Contactez-nous pour organiser une visite.

Ville : Tourves
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83170
Total : 407 730€
Prix d'acquisition : 326 000€
Travaux : 55 650€
Valeur du bien : 381 650€
Frais de notaire : 26 080€
Coût estimé : 26 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 329m²
Loyer prédit : 11.29€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 3714€/mois
Loyer annuel estimé : 44567€/an
Fourchette totale : 2647€ - 5211€/mois
Fourchette annuelle : 31762€ - 62533€/an
Rentabilité brute :10.93%
Fourchette de rentabilité :7.79% - 15.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 875 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :945 875 €
Prix d'achat :326 000 €
Décote à l'achat :-619 875€ (-65.5%)
Marge achat-revente :538 145€ (56.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :407 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 991,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :118,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 110,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 643,45€
Coût de l'assurance :35 676,37€
Taxe foncière : 4 456,66€/an
Soit par mois : 371,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 713,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 481,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 232,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état usé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en état usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 650 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 200€
    Isolation combles: 130 m² × 40€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1050€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tourves (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 567 €/an
Calcul : 3 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 407 730 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 427 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 457 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 694 €
Revenus locatifs : +44 567 €
Charges déductibles : -74 694 €
Résultat foncier Année 1 : -30 127 €(Déficit de 30 127 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 727 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 044 €/an
Revenus locatifs : +44 567 €
Charges déductibles : -19 044 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8727.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 326 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 211 900 €(65% de 326 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 705 €/an
Calcul : 211 900 € × 3,636% = 7 705 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 567 €74 707 €13 173 €-30 140 €21 400 €8 740 €8 740 €
245 458 €18 701 €12 817 €26 757 €---
346 367 €18 333 €12 449 €28 034 €---
447 294 €17 953 €12 069 €29 341 €---
548 240 €17 561 €11 677 €30 680 €---
649 205 €17 155 €11 271 €32 050 €---
750 189 €16 736 €10 852 €33 453 €---
851 193 €16 303 €10 419 €34 890 €---
952 217 €15 856 €9 972 €36 361 €---
1053 261 €15 394 €9 510 €37 868 €---
1154 326 €14 916 €9 032 €39 410 €---
1255 413 €14 423 €8 539 €40 990 €---
1356 521 €13 913 €8 029 €42 608 €---
1457 652 €13 386 €7 503 €44 265 €---
1558 805 €12 842 €6 959 €45 962 €---
1659 981 €12 280 €6 396 €47 701 €---
1761 180 €11 699 €5 815 €49 481 €---
1862 404 €11 099 €5 215 €51 305 €---
1963 652 €10 479 €4 595 €53 173 €---
2064 925 €9 838 €3 955 €55 087 €---
2166 224 €9 176 €3 293 €57 047 €---
2267 548 €8 493 €2 609 €59 056 €---
2368 899 €7 786 €1 902 €61 113 €---
2470 277 €7 056 €1 172 €63 221 €---
2571 683 €6 302 €418 €65 381 €---
TOTAL1 427 481 €392 386 €189 643 €1 035 095 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 035 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 567 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 359 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 359 €-6 420 €+15 779 €
2+9 359 €+5 405 €+3 954 €
3+9 359 €+8 410 €+949 €
4+9 359 €+8 802 €+557 €
5+9 359 €+9 204 €+155 €
6+9 359 €+9 615 €-256 €
7+9 359 €+10 036 €-677 €
8+9 359 €+10 467 €-1 108 €
9+9 359 €+10 908 €-1 549 €
10+9 359 €+11 360 €-2 001 €
11+9 359 €+11 823 €-2 464 €
12+9 359 €+12 297 €-2 938 €
13+9 359 €+12 782 €-3 423 €
14+9 359 €+13 280 €-3 921 €
15+9 359 €+13 789 €-4 430 €
16+9 359 €+14 310 €-4 951 €
17+9 359 €+14 844 €-5 485 €
18+9 359 €+15 391 €-6 032 €
19+9 359 €+15 952 €-6 593 €
20+9 359 €+16 526 €-7 167 €
21+9 359 €+17 114 €-7 755 €
22+9 359 €+17 717 €-8 358 €
23+9 359 €+18 334 €-8 975 €
24+9 359 €+18 966 €-9 607 €
25+9 359 €+19 614 €-10 255 €
Total+233 975 €+310 528 €+-76 553 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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