Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente immobilière valros

Bien expiré
VilleValros (34)
Surface150m²
Coût Total285 000€
Loyer Annuel17 149€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 200 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend maison de village avec local commercial indépendant un terrain de 70m2 séjour cuisine refait a neuf

Ville : Valros
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34290
Coordonnées : 43.419350, 3.367810
Total : 285 000€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 69 000€
Valeur du bien : 269 000€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 12.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1429€/mois
Loyer annuel estimé : 17149€/an
Fourchette totale : 1051€ - 1942€/mois
Fourchette annuelle : 12618€ - 23307€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 402,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :85,50€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 487,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 731,53€
Coût de l'assurance :25 650,00€
Taxe foncière : 1 714,89€/an
Soit par mois : 142,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 429,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 630,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 000 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation des combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:19 000€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€/fenêtre = 19000€ (incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Rénovation chambres:9 000€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant revêtement, peinture, électricité)
  • Rénovation salon:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement, peinture, électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valros (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 149 €/an
Calcul : 1 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 000 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 026 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 715 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 138 €
Revenus locatifs : +17 149 €
Charges déductibles : -81 138 €
Résultat foncier Année 1 : -63 989 €(Déficit de 63 989 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 589 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 138 €/an
Revenus locatifs : +17 149 €
Charges déductibles : -12 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 011 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42588.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 149 €81 147 €9 406 €-63 998 €21 400 €42 598 €42 598 €
217 492 €11 895 €9 154 €5 597 €--37 001 €
317 842 €11 635 €8 894 €6 207 €--30 794 €
418 199 €11 366 €8 625 €6 833 €--23 962 €
518 563 €11 087 €8 347 €7 475 €--16 486 €
618 934 €10 800 €8 059 €8 134 €--8 352 €
719 312 €10 502 €7 761 €8 810 €---
819 699 €10 195 €7 454 €9 504 €---
920 093 €9 877 €7 136 €10 216 €---
1020 495 €9 548 €6 807 €10 947 €---
1120 904 €9 208 €6 467 €11 696 €---
1221 323 €8 857 €6 116 €12 466 €---
1321 749 €8 493 €5 752 €13 256 €---
1422 184 €8 118 €5 377 €14 066 €---
1522 628 €7 729 €4 988 €14 898 €---
1623 080 €7 328 €4 587 €15 753 €---
1723 542 €6 912 €4 172 €16 629 €---
1824 013 €6 483 €3 742 €17 530 €---
1924 493 €6 039 €3 298 €18 454 €---
2024 983 €5 580 €2 839 €19 402 €---
2125 482 €5 106 €2 365 €20 377 €---
2225 992 €4 615 €1 874 €21 377 €---
2326 512 €4 108 €1 367 €22 404 €---
2427 042 €3 584 €843 €23 458 €---
2527 583 €3 041 €301 €24 542 €---
TOTAL549 285 €273 254 €135 732 €276 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 601 €-6 420 €+10 021 €
2+3 601 €0 €+3 601 €
3+3 601 €0 €+3 601 €
4+3 601 €0 €+3 601 €
5+3 601 €0 €+3 601 €
6+3 601 €0 €+3 601 €
7+3 601 €+137 €+3 464 €
8+3 601 €+2 851 €+750 €
9+3 601 €+3 065 €+536 €
10+3 601 €+3 284 €+317 €
11+3 601 €+3 509 €+92 €
12+3 601 €+3 740 €-139 €
13+3 601 €+3 977 €-376 €
14+3 601 €+4 220 €-619 €
15+3 601 €+4 470 €-869 €
16+3 601 €+4 726 €-1 125 €
17+3 601 €+4 989 €-1 388 €
18+3 601 €+5 259 €-1 658 €
19+3 601 €+5 536 €-1 935 €
20+3 601 €+5 821 €-2 220 €
21+3 601 €+6 113 €-2 512 €
22+3 601 €+6 413 €-2 812 €
23+3 601 €+6 721 €-3 120 €
24+3 601 €+7 038 €-3 437 €
25+3 601 €+7 362 €-3 761 €
Total+90 025 €+82 809 €+7 216 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →