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Particulier vend appartement F5 de 81m2 Sélestat

Bien expiré
VilleSélestat (67)
Surface81m²
Coût Total185 500€
Loyer Annuel10 113€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 481,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Particulier vend appartement F5 de 81m2 située à Sélestat, quartier ouest près de l'hôpital

Bien situé au RDC d'un immeuble datant de 1958, sans extérieur L'appartement est très lumineux et ensoleillé ; il se compose d'une cuisine de 10m², d'un salon, d'un séjour / salle à manger (26m² au total), d'une salle d'eau de 5m², d'un WC séparé , d'un cellier et de 3 chambres (de 9-10m² chacune) A cela s'ajoute une cave individuelle située au sous sol

Pour plus de détails : Chauffage : chaudière au gaz individuel entretenue Fenêtres double vitrage en bois avec volets roulants

DPE E

GES E

Quelques travaux de raffraichissement sont à prévoir pour remettre l'appartement au goût du jour, douche vieillissante, tableau électrique à changer Travaux d'isolation validés, en attente du maître d'œuvre

Tarif 120 000€

Agence s'abstenir merci

Ville : Sélestat
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67600
Coordonnées : 48.263670, 7.437140
Total : 185 500€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 55 900€
Valeur du bien : 175 900€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 843€/mois
Loyer annuel estimé : 10113€/an
Fourchette totale : 657€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 7889€ - 12964€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,65€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 960,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 985,55€
Coût de l'assurance :16 695,00€
Taxe foncière : 1 011,29€/an
Soit par mois : 84,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 842,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour de la chaudière au gaz individuel pour s'assurer qu'elle est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE E - Appartement - Mise à jour nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification des fenêtres en double vitrage en bois et remplacement si nécessaire.
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 81 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche vieillissante, du lavabo et du WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres, incluant le revêtement de sol, la peinture des murs et plafonds, et la mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite une rénovation complète.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Remplacement du tableau électrique pour répondre aux normes actuelles.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE E - Appartement - Mise à jour nécessaire pour la sécurité.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger entretien nécessaire.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification plomberie
Vérification de l'état de la plomberie pour s'assurer qu'il n'y a pas de fuites et que tout est fonctionnel.
Quantité: 1 vérification complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie dans l'appartement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 900 €(690 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à gaz: 1 chaudière × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage bois: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète 3 chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Électricité:1 500€
    Remplacement tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général:500€
    Vérification plomberie: 1 vérification complète × 500€ = 500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sélestat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 843 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 113 €/an
Calcul : 843 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 500 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 011 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 548 €
Revenus locatifs : +10 113 €
Charges déductibles : -63 548 €
Résultat foncier Année 1 : -53 435 €(Déficit de 53 435 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 035 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 648 €/an
Revenus locatifs : +10 113 €
Charges déductibles : -7 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 465 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32035.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 113 €63 554 €5 975 €-53 441 €21 400 €32 041 €32 041 €
210 315 €7 492 €5 813 €2 823 €--29 218 €
310 521 €7 325 €5 646 €3 196 €--26 022 €
410 732 €7 153 €5 474 €3 579 €--22 443 €
510 946 €6 974 €5 295 €3 972 €--18 471 €
611 165 €6 790 €5 111 €4 375 €--14 095 €
711 389 €6 600 €4 921 €4 789 €--9 307 €
811 617 €6 404 €4 725 €5 213 €--4 094 €
911 849 €6 201 €4 522 €5 648 €---
1012 086 €5 991 €4 312 €6 095 €---
1112 328 €5 774 €4 095 €6 553 €---
1212 574 €5 550 €3 871 €7 024 €---
1312 826 €5 319 €3 640 €7 506 €---
1413 082 €5 080 €3 401 €8 002 €---
1513 344 €4 833 €3 154 €8 510 €---
1613 611 €4 578 €2 899 €9 032 €---
1713 883 €4 315 €2 636 €9 568 €---
1814 160 €4 043 €2 364 €10 118 €---
1914 444 €3 762 €2 083 €10 682 €---
2014 733 €3 471 €1 792 €11 261 €---
2115 027 €3 171 €1 492 €11 856 €---
2215 328 €2 861 €1 182 €12 466 €---
2315 634 €2 541 €862 €13 093 €---
2415 947 €2 210 €531 €13 737 €---
2516 266 €1 868 €189 €14 397 €---
TOTAL323 918 €183 863 €85 986 €140 056 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 056 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 113 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 124 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 124 €-6 420 €+8 544 €
2+2 124 €0 €+2 124 €
3+2 124 €0 €+2 124 €
4+2 124 €0 €+2 124 €
5+2 124 €0 €+2 124 €
6+2 124 €0 €+2 124 €
7+2 124 €0 €+2 124 €
8+2 124 €0 €+2 124 €
9+2 124 €+466 €+1 658 €
10+2 124 €+1 828 €+296 €
11+2 124 €+1 966 €+158 €
12+2 124 €+2 107 €+17 €
13+2 124 €+2 252 €-128 €
14+2 124 €+2 401 €-277 €
15+2 124 €+2 553 €-429 €
16+2 124 €+2 710 €-586 €
17+2 124 €+2 870 €-746 €
18+2 124 €+3 035 €-911 €
19+2 124 €+3 205 €-1 081 €
20+2 124 €+3 378 €-1 254 €
21+2 124 €+3 557 €-1 433 €
22+2 124 €+3 740 €-1 616 €
23+2 124 €+3 928 €-1 804 €
24+2 124 €+4 121 €-1 997 €
25+2 124 €+4 319 €-2 195 €
Total+53 100 €+42 017 €+11 083 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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