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Immeuble 5 pièces 177 m²

Bien expiré
VilleTerrasson-Lavilledieu (24)
Surface177m²
Coût Total244 620€
Loyer Annuel22 752€
Rentabilité9.30%
Cashflow/mois+442€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 209,04 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ENTRE BRIVE LA GAILLARDE ET SARLAT LA CANEDA - IMMEUBLE EN PIERRE

En Périgord Noir, immeuble en pierre idéalement située avec garage et cave offrant en rez-de-chaussée, un local commercial qui est actuellement loué et à l'étage : un bel appartement libre de toute location composé d'une entrée, séjour et cuisine aménagée spacieuse et lumineuse avec accès aux balcons, 4 chambres, salle d'eau et toilettes, grenier. Ses atouts : une belle surface habitable et de rangement, un accès piéton à tous les commerces, aux services de la ville et aux loisirs de plein air et tourisme local et surtout une rentabilité immédiate. Pour une famille ou tout simplement pour un placement financier, cet immeuble est fait pour vous. Référence agence : 4511 Référence annonce : HDTK-D14-1Q7 Date de réalisation du diagnostic : 28/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 806 € et 3 796 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Terrasson-Lavilledieu
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24120
Coordonnées : 45.135784, 1.305603
Total : 244 620€
Prix d'acquisition : 214 000€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 227 500€
Frais de notaire : 17 120€
Coût estimé : 17 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.56€ - 13.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1896€/mois
Loyer annuel estimé : 22752€/an
Fourchette totale : 1515€ - 2372€/mois
Fourchette annuelle : 18185€ - 28466€/an
Rentabilité brute :9.30%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 11.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 239,57 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 404 €
Prix d'achat :214 000 €
Décote à l'achat :-5 404€ (-2.5%)
Marge achat-revente :-25 216€ (-11.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 194,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 263,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 777,70€
Coût de l'assurance :20 792,70€
Taxe foncière : 2 275,22€/an
Soit par mois : 189,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 896,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 453,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :442,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 177 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 752 €/an
Calcul : 1 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 895 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 832 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 275 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 502 €
Revenus locatifs : +22 752 €
Charges déductibles : -24 502 €
Résultat foncier Année 1 : -1 750 €(Déficit de 1 750 €)
Imputable sur revenu global : 1 750 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 002 €/an
Revenus locatifs : +22 752 €
Charges déductibles : -11 002 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 750 €/an
Prix d'achat du bien : 214 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100 €(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 752 €24 510 €7 903 €-1 758 €1 758 €--
223 207 €10 797 €7 690 €12 411 €---
323 671 €10 576 €7 469 €13 095 €---
424 145 €10 348 €7 241 €13 797 €---
524 628 €10 113 €7 006 €14 515 €---
625 120 €9 869 €6 762 €15 251 €---
725 623 €9 618 €6 511 €16 005 €---
826 135 €9 358 €6 251 €16 777 €---
926 658 €9 090 €5 983 €17 568 €---
1027 191 €8 812 €5 706 €18 379 €---
1127 735 €8 526 €5 419 €19 209 €---
1228 290 €8 230 €5 123 €20 060 €---
1328 855 €7 924 €4 817 €20 931 €---
1429 432 €7 608 €4 501 €21 824 €---
1530 021 €7 282 €4 175 €22 739 €---
1630 622 €6 944 €3 838 €23 677 €---
1731 234 €6 596 €3 489 €24 638 €---
1831 859 €6 236 €3 129 €25 623 €---
1932 496 €5 864 €2 757 €26 632 €---
2033 146 €5 480 €2 373 €27 666 €---
2133 809 €5 082 €1 975 €28 726 €---
2234 485 €4 672 €1 565 €29 813 €---
2335 175 €4 248 €1 141 €30 926 €---
2435 878 €3 810 €703 €32 068 €---
2536 596 €3 358 €251 €33 238 €---
TOTAL728 761 €204 951 €113 778 €523 810 €1 758 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 527 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 523 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 778 €-527 €+5 305 €
2+4 778 €+3 723 €+1 055 €
3+4 778 €+3 929 €+849 €
4+4 778 €+4 139 €+639 €
5+4 778 €+4 355 €+423 €
6+4 778 €+4 575 €+203 €
7+4 778 €+4 801 €-23 €
8+4 778 €+5 033 €-255 €
9+4 778 €+5 270 €-492 €
10+4 778 €+5 514 €-736 €
11+4 778 €+5 763 €-985 €
12+4 778 €+6 018 €-1 240 €
13+4 778 €+6 279 €-1 501 €
14+4 778 €+6 547 €-1 769 €
15+4 778 €+6 822 €-2 044 €
16+4 778 €+7 103 €-2 325 €
17+4 778 €+7 391 €-2 613 €
18+4 778 €+7 687 €-2 909 €
19+4 778 €+7 990 €-3 212 €
20+4 778 €+8 300 €-3 522 €
21+4 778 €+8 618 €-3 840 €
22+4 778 €+8 944 €-4 166 €
23+4 778 €+9 278 €-4 500 €
24+4 778 €+9 620 €-4 842 €
25+4 778 €+9 971 €-5 193 €
Total+119 450 €+157 143 €+-37 693 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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