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Maison de ville 8 pièces 270 m²

VilleSeptfonds (82)
Surface270
Coût Total345 520
Loyer Annuel26 714
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+224
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 959,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville Idéal grande FAMILLE

A VENDRE, proche de Caussade, au cœur d'un village dynamique. Vous cherchez une grande maison de caractère, une possibilité de revenu ou de loger une autre partie de la famille, venez découvrir ce bien. La maison offre de très beaux volumes, des espaces très éclairés, modernes, mais il faudra envisager les finitions. Séjour/cuisine ouverte au rez-de-chaussée ainsi qu'une suite parentale. A l'étage, 3 grandes chambres, salle d'eau et dressing. Au second, un bel espace ouvert de 90m2 (salon, salle de jeux, salle de sport, etc...). En complément, un joli jardin très agréable et un appartement habitable en l'état comprenant pièce de vie, 2 chambres et une pièce à terminer, local commercial ou profession libérale. Un bien rare qui offre beaucoup de possibilités. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 3003122025 Date de réalisation du diagnostic : 16/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Septfonds
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82240
Coordonnées : 44.177160, 1.618057
Total : 345 520
Prix d'acquisition : 259 000
Travaux : 65 800
Valeur du bien : 324 800
Frais de notaire : 20 720
Coût estimé : 20 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 10.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2226€/mois
Loyer annuel estimé : 26714€/an
Fourchette totale : 1731€ - 2864€/mois
Fourchette annuelle : 20767€ - 34365€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 519,97 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :410 391
Prix d'achat :259 000
Décote à l'achat :-151 391 (-36.9%)
Marge achat-revente :64 871€ (15.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 692,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :86,38€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 779,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 354,56
Coût de l'assurance :25 914,00
Taxe foncière : 2 671,44€/an
Soit par mois : 222,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 226,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 001,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :224,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, nécessitant des finitions
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 800(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:38 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 34 fenêtres × 1000€ = 34000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 4000€
  • Salle de bain:10 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 900
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Septfonds (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 226 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 714 €/an
Calcul : 2 226 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 520 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 037 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 671 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 763
Revenus locatifs : +26 714
Charges déductibles : -80 763
Résultat foncier Année 1 : -54 049(Déficit de 54 049 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 649
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 963 €/an
Revenus locatifs : +26 714
Charges déductibles : -14 963
Résultat foncier Années 2+ : 11 751 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32648.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 71480 77411 266-54 06021 400 €32 660 €32 660 €
227 24914 67110 96312 578--20 082 €
327 79414 35810 65013 436--6 646 €
428 34914 03410 32614 316---
528 91613 6999 99115 217---
629 49513 3539 64516 142---
730 08512 9969 28817 089---
830 68612 6268 91818 060---
931 30012 2448 53619 056---
1031 92611 8508 14220 076---
1132 56511 4427 73421 123---
1233 21611 0207 31222 195---
1333 88010 5856 87723 295---
1434 55810 1356 42724 423---
1535 2499 6695 96125 580---
1635 9549 1885 48026 766---
1736 6738 6914 98327 982---
1837 4078 1784 47029 229---
1938 1557 6473 93930 508---
2038 9187 0983 39031 820---
2139 6966 5312 82333 165---
2240 4905 9452 23734 545---
2341 3005 3391 63135 960---
2442 1264 7131 00537 412---
2542 9684 06735938 902---
TOTAL855 669320 854162 355534 81421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 534 814
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 610-6 420+12 030
2+5 6100+5 610
3+5 6100+5 610
4+5 610+2 301+3 309
5+5 610+4 565+1 045
6+5 610+4 842+768
7+5 610+5 127+483
8+5 610+5 418+192
9+5 610+5 717-107
10+5 610+6 023-413
11+5 610+6 337-727
12+5 610+6 659-1 049
13+5 610+6 989-1 379
14+5 610+7 327-1 717
15+5 610+7 674-2 064
16+5 610+8 030-2 420
17+5 610+8 395-2 785
18+5 610+8 769-3 159
19+5 610+9 152-3 542
20+5 610+9 546-3 936
21+5 610+9 949-4 339
22+5 610+10 363-4 753
23+5 610+10 788-5 178
24+5 610+11 224-5 614
25+5 610+11 671-6 061
Total+140 250+160 444+-20 194
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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