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Détails du bien

Bien expiré
VilleLunel (34)
Surface88.75m²
Coût Total120 620€
Loyer Annuel12 041€
Rentabilité9.98%
Cashflow/mois-456€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 88.75 m²
Prix au m² : 1 211,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 4

SPECIAL INVESTISSEURS LUNEL PROCHE CENTRE-GARE Investissez dans un appartement loué de type 4 de 88m² environ au sein d'une résidence sécurisée. Parfaitement située cet appartement vous propose 2 belles chambres avec la possibilité d'une 3ème. Vous disposerez d'un cellier, d'une buanderie et d'une loggia. Actuellement loué 736 euros CC DPE: D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1220.0 € et 1700.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). - https://www.century21-pays-de-lunel.com/mentions_legales/

Ville : Lunel
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34400
Coordonnées : 43.679614, 4.133880
Total : 120 620€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 4 520€
Valeur du bien : 112 020€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.75m²
Loyer prédit : 11.31€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1003€/mois
Loyer annuel estimé : 12041€/an
Fourchette totale : 827€ - 1218€/mois
Fourchette annuelle : 9922€ - 14614€/an
Rentabilité brute :9.98%
Fourchette de rentabilité :8.23% - 12.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 255,95 €/m²
Basé sur :286 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 216 €
Prix d'achat :107 500 €
Décote à l'achat :-92 716€ (-46.3%)
Marge achat-revente :79 596€ (39.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 623,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 102,80€
Coût de l'assurance :10 252,70€
Taxe foncière : 1 204,15€/an
Soit par mois : 100,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 736,00€/mois
Soit par an : 8 832,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 003,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 459,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-456,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 45 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale et peinture légèrement ternie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale et peinture à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 520 €(51 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:450€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation:2 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunel (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 041 €/an
Calcul : 1 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 8 832 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 859 €
Revenus locatifs : +12 041 €
Charges déductibles : -18 859 €
Résultat foncier Année 1 : -6 818 €(Déficit de 6 818 €)
Imputable sur revenu global : 6 818 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 339 €/an
Revenus locatifs : +12 041 €
Charges déductibles : -14 339 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 298 €/an(Déficit de 2 298 €)
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 041 €18 863 €3 897 €-6 822 €6 822 €--
212 282 €14 238 €3 792 €-1 956 €1 956 €--
312 528 €14 129 €3 683 €-1 601 €1 601 €--
412 779 €14 017 €3 571 €-1 238 €1 238 €--
513 034 €13 901 €3 454 €-867 €867 €--
613 295 €13 781 €3 334 €-486 €486 €--
713 561 €13 657 €3 210 €-96 €96 €--
813 832 €13 529 €3 082 €303 €---
914 109 €13 396 €2 950 €712 €---
1014 391 €13 260 €2 813 €1 131 €---
1114 679 €13 118 €2 672 €1 560 €---
1214 972 €12 972 €2 526 €2 000 €---
1315 272 €12 822 €2 375 €2 450 €---
1415 577 €12 666 €2 220 €2 911 €---
1515 889 €12 505 €2 059 €3 384 €---
1616 206 €12 338 €1 892 €3 868 €---
1716 530 €12 167 €1 720 €4 364 €---
1816 861 €11 989 €1 543 €4 872 €---
1917 198 €11 806 €1 359 €5 393 €---
2017 542 €11 616 €1 170 €5 926 €---
2117 893 €11 420 €974 €6 473 €---
2218 251 €11 218 €772 €7 033 €---
2318 616 €11 009 €563 €7 607 €---
2418 988 €10 793 €347 €8 195 €---
2519 368 €10 570 €124 €8 798 €---
TOTAL385 693 €321 779 €56 103 €63 914 €13 065 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 920 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 914 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 529 €-2 047 €+4 576 €
2+2 529 €-587 €+3 116 €
3+2 529 €-480 €+3 009 €
4+2 529 €-371 €+2 900 €
5+2 529 €-260 €+2 789 €
6+2 529 €-146 €+2 675 €
7+2 529 €-29 €+2 558 €
8+2 529 €+91 €+2 438 €
9+2 529 €+214 €+2 315 €
10+2 529 €+339 €+2 190 €
11+2 529 €+468 €+2 061 €
12+2 529 €+600 €+1 929 €
13+2 529 €+735 €+1 794 €
14+2 529 €+873 €+1 656 €
15+2 529 €+1 015 €+1 514 €
16+2 529 €+1 160 €+1 369 €
17+2 529 €+1 309 €+1 220 €
18+2 529 €+1 462 €+1 067 €
19+2 529 €+1 618 €+911 €
20+2 529 €+1 778 €+751 €
21+2 529 €+1 942 €+587 €
22+2 529 €+2 110 €+419 €
23+2 529 €+2 282 €+247 €
24+2 529 €+2 459 €+70 €
25+2 529 €+2 639 €-110 €
Total+63 225 €+19 174 €+44 051 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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