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Maison 8 pièces 220 m²

Bien expiré
VilleSonnaz (73)
Surface220m²
Coût Total398 414€
Loyer Annuel37 784€
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+755€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 800 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 276,36 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 220 m²

IDEAL POUR ARTISANS ET INVESTISSEURS – GROS TRAVAUX A PREVOIR

Eliv'immo vous propose à la vente cette ancienne maison de caractère du XVIIe siècle à Sonnaz, d’une superficie habitable de 220 m² sur 3 niveaux.

Des combles d’une superficie de 140m² sont aménageables au 3ième étage.

Un garage / atelier de 90m², complète ce bien.

De gros travaux sont à prévoir, la maison est à rénover dans son intégralité.

Le bien offre également un terrain agricole de 642m², non attenant à la maison et non constructible.

La maison est classée et les ABF ont rédigé des prescriptions dans le cadre de sa rénovation.

Pour toute information complémentaire n’hésitez pas à me contacter. Lauriane Durand [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées]

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/

Surface : 220 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Sonnaz
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73000
Coordonnées : 45.624878, 5.913055
Total : 398 414€
Prix d'acquisition : 280 800€
Travaux : 95 150€
Valeur du bien : 375 950€
Frais de notaire : 22 464€
Coût estimé : 22 464€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 14.31€/m²/mois
Fourchette : 10.56€ - 19.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 3149€/mois
Loyer annuel estimé : 37784€/an
Fourchette totale : 2322€ - 4269€/mois
Fourchette annuelle : 27866€ - 51231€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 12.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :398 414€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 962,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :116,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 078,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :190 380,12€
Coût de l'assurance :34 861,22€
Taxe foncière : 3 778,37€/an
Soit par mois : 314,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 148,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 393,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :754,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : revêtement sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet (estimé 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir, moquette usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour 220 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 220 m²
Raison: Vérification nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 150 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 400€
    Isolation des combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 050€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 800€ = 21600€, Main d'œuvre: 450€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Salon:7 500€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 200€
    Vérification plomberie: 220 m² × 10€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sonnaz (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 149 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 784 €/an
Calcul : 3 149 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 398 414 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 394 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 499 €
Revenus locatifs : +37 784 €
Charges déductibles : -113 499 €
Résultat foncier Année 1 : -75 715 €(Déficit de 75 715 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 315 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 349 €/an
Revenus locatifs : +37 784 €
Charges déductibles : -18 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 435 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54315.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 520 €(65% de 280 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 637 €/an
Calcul : 182 520 € × 3,636% = 6 637 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 784 €113 512 €13 189 €-75 728 €21 400 €54 328 €54 328 €
238 539 €18 009 €12 836 €20 530 €--33 797 €
339 310 €17 644 €12 472 €21 666 €--12 132 €
440 096 €17 268 €12 095 €22 829 €---
540 898 €16 878 €11 705 €24 021 €---
641 716 €16 475 €11 302 €25 242 €---
742 551 €16 058 €10 885 €26 493 €---
843 402 €15 627 €10 454 €27 775 €---
944 270 €15 182 €10 009 €29 088 €---
1045 155 €14 721 €9 548 €30 434 €---
1146 058 €14 244 €9 072 €31 814 €---
1246 979 €13 752 €8 579 €33 228 €---
1347 919 €13 242 €8 070 €34 676 €---
1448 877 €12 716 €7 543 €36 162 €---
1549 855 €12 171 €6 998 €37 684 €---
1650 852 €11 608 €6 435 €39 244 €---
1751 869 €11 026 €5 853 €40 843 €---
1852 906 €10 424 €5 251 €42 483 €---
1953 964 €9 801 €4 628 €44 163 €---
2055 044 €9 157 €3 984 €45 886 €---
2156 145 €8 492 €3 319 €47 653 €---
2257 268 €7 803 €2 630 €49 464 €---
2358 413 €7 092 €1 919 €51 321 €---
2459 581 €6 356 €1 183 €53 226 €---
2560 773 €5 595 €422 €55 178 €---
TOTAL1 210 225 €414 851 €190 380 €795 374 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 795 374 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 935 €-6 420 €+14 355 €
2+7 935 €0 €+7 935 €
3+7 935 €0 €+7 935 €
4+7 935 €+3 209 €+4 726 €
5+7 935 €+7 206 €+729 €
6+7 935 €+7 572 €+363 €
7+7 935 €+7 948 €-13 €
8+7 935 €+8 332 €-397 €
9+7 935 €+8 726 €-791 €
10+7 935 €+9 130 €-1 195 €
11+7 935 €+9 544 €-1 609 €
12+7 935 €+9 968 €-2 033 €
13+7 935 €+10 403 €-2 468 €
14+7 935 €+10 848 €-2 913 €
15+7 935 €+11 305 €-3 370 €
16+7 935 €+11 773 €-3 838 €
17+7 935 €+12 253 €-4 318 €
18+7 935 €+12 745 €-4 810 €
19+7 935 €+13 249 €-5 314 €
20+7 935 €+13 766 €-5 831 €
21+7 935 €+14 296 €-6 361 €
22+7 935 €+14 839 €-6 904 €
23+7 935 €+15 396 €-7 461 €
24+7 935 €+15 968 €-8 033 €
25+7 935 €+16 553 €-8 618 €
Total+198 375 €+238 612 €+-40 237 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 249 jours
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