Appartement à vendre

Bien expiré

VilleLimoges (87)

Surface78m²

Coût Total145 100€

Loyer Annuel8 077€

Rentabilité5.57%

Cashflow/mois-163€

Prix : 89 000 €

Surface : 78 m²

Prix au m² : 1 141,03 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 5

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 5/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Pas de cave

Limoges secteur ouest, appartement de type 4 qui se compose d'un séjour avec balcon, de trois chambres, d'une cuisine fonctionnelle, d'une salle de bain et d'un wc. Parking privatif.

Ville : Limoges

Département : Haute-Vienne

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 87000

Coordonnées : 45.830257, 1.235198

Total : 145 100€

Prix d'acquisition : 89 000€

Travaux : 48 980€

Valeur du bien : 137 980€

Frais de notaire : 7 120€

Coût estimé : 7 120€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 78m²

Loyer prédit : 8.63€/m²/mois

Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois

Loyer total estimé : 673€/mois

Loyer annuel estimé : 8077€/an

Fourchette totale : 536€ - 845€/mois

Fourchette annuelle : 6438€ - 10134€/an

Rentabilité brute :5.57%

Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.98%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 559,16 €/m²

Basé sur :344 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :121 614 €

Prix d'achat :89 000 €

Décote à l'achat :-32 614€ (-26.8%)

Marge achat-revente :-23 486€ (-19.3%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :145 100€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,40€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.50%

Assurance emprunteur :42,32€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 768,73€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 821,44€

Coût de l'assurance :12 696,25€

Taxe foncière : 807,72€/an

Soit par mois : 67,31€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 673,10€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 836,04€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-162,94€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 225 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système

Quantité: 1 système pour 78 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 8 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture

Remplacement du papier peint et peinture des murs dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant une rénovation lourde

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation du salon, y compris peinture et revêtement de sol

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 980 €(628 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Menuiseries:8 400€
Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1050€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
Cuisine:9 000€
Cuisine complète milieu de gamme: 9000€ (incluant la main d'œuvre)
Salle de bain:6 000€
Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres:7 580€
Peinture murs 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Remplacement papier peint: 2000€, Main d'œuvre: 1420€ = 4500€
Salon:6 000€
Peinture salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Revêtement sol 20 m²: 120€/m² × 20 = 2400€, Main d'œuvre: 600€ = 3000€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 673 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 077 €/an

Calcul : 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 015 €/an

Base de calcul : Emprunt de 145 100 € à 3.50% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 508 €/an

Calcul : 42 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 808 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 980 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 310 €

Revenus locatifs : +8 077 €

Charges déductibles : -55 310 €

Résultat foncier Année 1 : -47 233 €(Déficit de 47 233 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 25 833 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 330 €/an

Revenus locatifs : +8 077 €

Charges déductibles : -6 330 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 747 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25833.23 € reporté.

Prix d'achat du bien : 89 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 104 €/an

Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 077 €	55 315 €	5 020 €	-47 238 €	21 400 €	25 838 €	25 838 €
2	8 239 €	6 204 €	4 888 €	2 035 €	-	-	23 803 €
3	8 403 €	6 067 €	4 752 €	2 336 €	-	-	21 467 €
4	8 572 €	5 926 €	4 611 €	2 645 €	-	-	18 822 €
5	8 743 €	5 780 €	4 465 €	2 963 €	-	-	15 859 €
6	8 918 €	5 629 €	4 314 €	3 289 €	-	-	12 570 €
7	9 096 €	5 473 €	4 157 €	3 624 €	-	-	8 947 €
8	9 278 €	5 310 €	3 995 €	3 968 €	-	-	4 979 €
9	9 464 €	5 142 €	3 827 €	4 321 €	-	-	658 €
10	9 653 €	4 968 €	3 653 €	4 684 €	-	-	-
11	9 846 €	4 788 €	3 473 €	5 058 €	-	-	-
12	10 043 €	4 602 €	3 286 €	5 441 €	-	-	-
13	10 244 €	4 409 €	3 093 €	5 835 €	-	-	-
14	10 449 €	4 209 €	2 893 €	6 240 €	-	-	-
15	10 658 €	4 002 €	2 686 €	6 656 €	-	-	-
16	10 871 €	3 787 €	2 472 €	7 084 €	-	-	-
17	11 088 €	3 565 €	2 249 €	7 523 €	-	-	-
18	11 310 €	3 335 €	2 019 €	7 975 €	-	-	-
19	11 536 €	3 097 €	1 781 €	8 439 €	-	-	-
20	11 767 €	2 850 €	1 534 €	8 917 €	-	-	-
21	12 002 €	2 595 €	1 279 €	9 408 €	-	-	-
22	12 242 €	2 330 €	1 014 €	9 912 €	-	-	-
23	12 487 €	2 056 €	741 €	10 431 €	-	-	-
24	12 737 €	1 772 €	457 €	10 965 €	-	-	-
25	12 992 €	1 479 €	163 €	11 513 €	-	-	-
TOTAL	258 714 €	154 691 €	72 821 €	104 024 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 024 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 077 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 696 €	-6 420 €	+8 116 €
2	+1 696 €	0 €	+1 696 €
3	+1 696 €	0 €	+1 696 €
4	+1 696 €	0 €	+1 696 €
5	+1 696 €	0 €	+1 696 €
6	+1 696 €	0 €	+1 696 €
7	+1 696 €	0 €	+1 696 €
8	+1 696 €	0 €	+1 696 €
9	+1 696 €	0 €	+1 696 €
10	+1 696 €	+1 208 €	+488 €
11	+1 696 €	+1 517 €	+179 €
12	+1 696 €	+1 632 €	+64 €
13	+1 696 €	+1 751 €	-55 €
14	+1 696 €	+1 872 €	-176 €
15	+1 696 €	+1 997 €	-301 €
16	+1 696 €	+2 125 €	-429 €
17	+1 696 €	+2 257 €	-561 €
18	+1 696 €	+2 393 €	-697 €
19	+1 696 €	+2 532 €	-836 €
20	+1 696 €	+2 675 €	-979 €
21	+1 696 €	+2 822 €	-1 126 €
22	+1 696 €	+2 974 €	-1 278 €
23	+1 696 €	+3 129 €	-1 433 €
24	+1 696 €	+3 289 €	-1 593 €
25	+1 696 €	+3 454 €	-1 758 €
Total	+42 400 €	+31 207 €	+11 193 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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