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Appartement Saint Etienne 2 pièce(s) 36.64 m2

VilleSaint-Étienne (42)
Surface36.64m²
Coût Total80 820€
Loyer Annuel4 893€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 36.64 m²
Prix au m² : 1 364,63 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

Venez découvrir cet appartement meublé de type F2 de 38m² situé secteur Centre-Deux Cuisine ouverte sur le séjour équipée d'une salle à manger et équipée d'une gazinière, d'une machine à laver , d'un frigo, d'un micro-onde, etc... Chambre avec lit double et bureau Salle d'eau avec vasque et WC intégrés Fenêtre double vitrage PVC avec volets roulants électrique. Chauffage individuel électrique Proposé à la location pour 390€ hors Charges N'hésitez pas à nous contactez pour organiser une visite ! - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/357181.pdf

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.428026, 4.393735
Total : 80 820€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 26 820€
Valeur du bien : 76 820€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36.64m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 408€/mois
Loyer annuel estimé : 4893€/an
Fourchette totale : 309€ - 539€/mois
Fourchette annuelle : 3703€ - 6465€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 258,6 €/m²
Basé sur :1020 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 115 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+3 885€ (+8.4%)
Marge achat-revente :-34 705€ (-75.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :403,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :24,25€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 427,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 301,28€
Coût de l'assurance :7 273,80€
Taxe foncière : 489,30€/an
Soit par mois : 40,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 407,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 468,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 36.64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vieillissants.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement du carrelage et des sanitaires.
Quantité: 2 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et installations vieillissantes.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des installations électriques.
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol et peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 820 €(732 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 100€
    Rénovation salle de bain: 2 m² de carrelage × 100€/m² = 200€, 1 lavabo × 500€ = 500€, 1 WC × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 1900€ = 3000€
  • Salon:3 060€
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité salon: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€ = 1500€
  • Chambres:2 160€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 240€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 893 €/an
Calcul : 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 820 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 489 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 377 €
Revenus locatifs : +4 893 €
Charges déductibles : -30 377 €
Résultat foncier Année 1 : -25 484 €(Déficit de 25 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 557 €/an
Revenus locatifs : +4 893 €
Charges déductibles : -3 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4084.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 893 €30 380 €2 780 €-25 487 €21 400 €4 087 €4 087 €
24 991 €3 487 €2 707 €1 504 €--2 583 €
35 091 €3 411 €2 631 €1 679 €--904 €
45 193 €3 333 €2 553 €1 859 €---
55 296 €3 252 €2 472 €2 044 €---
65 402 €3 168 €2 388 €2 234 €---
75 510 €3 081 €2 301 €2 429 €---
85 621 €2 991 €2 211 €2 629 €---
95 733 €2 898 €2 118 €2 835 €---
105 848 €2 802 €2 022 €3 046 €---
115 965 €2 702 €1 922 €3 263 €---
126 084 €2 599 €1 818 €3 485 €---
136 206 €2 492 €1 711 €3 714 €---
146 330 €2 381 €1 601 €3 949 €---
156 456 €2 266 €1 486 €4 190 €---
166 585 €2 147 €1 367 €4 438 €---
176 717 €2 024 €1 244 €4 693 €---
186 851 €1 897 €1 117 €4 954 €---
196 988 €1 765 €985 €5 223 €---
207 128 €1 629 €848 €5 500 €---
217 271 €1 487 €707 €5 783 €---
227 416 €1 341 €561 €6 075 €---
237 565 €1 190 €409 €6 375 €---
247 716 €1 033 €252 €6 683 €---
257 870 €870 €90 €7 000 €---
TOTAL156 726 €86 628 €40 301 €70 098 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 028 €-6 420 €+7 448 €
2+1 028 €0 €+1 028 €
3+1 028 €0 €+1 028 €
4+1 028 €+287 €+741 €
5+1 028 €+613 €+415 €
6+1 028 €+670 €+358 €
7+1 028 €+729 €+299 €
8+1 028 €+789 €+239 €
9+1 028 €+850 €+178 €
10+1 028 €+914 €+114 €
11+1 028 €+979 €+49 €
12+1 028 €+1 046 €-18 €
13+1 028 €+1 114 €-86 €
14+1 028 €+1 185 €-157 €
15+1 028 €+1 257 €-229 €
16+1 028 €+1 331 €-303 €
17+1 028 €+1 408 €-380 €
18+1 028 €+1 486 €-458 €
19+1 028 €+1 567 €-539 €
20+1 028 €+1 650 €-622 €
21+1 028 €+1 735 €-707 €
22+1 028 €+1 823 €-795 €
23+1 028 €+1 912 €-884 €
24+1 028 €+2 005 €-977 €
25+1 028 €+2 100 €-1 072 €
Total+25 700 €+21 029 €+4 671 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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