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T2 centre ville bon état

Bien expiré
VilleApt (84)
Surface38m²
Coût Total98 240€
Loyer Annuel6 165€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 63 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 657,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Ayant un autre projet immobilier, je vends un T2 de 38 m2 en bon état au premier étage, facade neuve, rénovation toiture et parties communes faîtes. Il y a un petit ascenseur.Les charges sont d environ 20 euros par mois. L appartement comprend un séjour cuisine, une chambre, une salle de bain et un grand cellier . Photos et vidéos sur demande. Vous pouvez poser vos valises tout de suite en résidence principale ou l acquérir pour un investissement immobilier. Il a toujours été loué par agence 470 euros.

Ville : Apt
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84400
Coordonnées : 43.876820, 5.394590
Total : 98 240€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 30 200€
Valeur du bien : 93 200€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 13.52€/m²/mois
Fourchette : 11.00€ - 16.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 514€/mois
Loyer annuel estimé : 6165€/an
Fourchette totale : 418€ - 631€/mois
Fourchette annuelle : 5018€ - 7573€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :28,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 517,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 357,11€
Coût de l'assurance :8 596,00€
Taxe foncière : 616,45€/an
Soit par mois : 51,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 513,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 200 €(795 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1100€ = 4400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant plomberie, électricité, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture murs salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Apt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 165 €/an
Calcul : 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 240 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 616 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 737 €
Revenus locatifs : +6 165 €
Charges déductibles : -34 737 €
Résultat foncier Année 1 : -28 572 €(Déficit de 28 572 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 172 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 537 €/an
Revenus locatifs : +6 165 €
Charges déductibles : -4 537 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 628 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7172.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 165 €34 740 €3 340 €-28 576 €21 400 €7 176 €7 176 €
26 288 €4 452 €3 252 €1 836 €--5 340 €
36 414 €4 361 €3 160 €2 053 €--3 287 €
46 542 €4 266 €3 066 €2 276 €--1 011 €
56 673 €4 168 €2 968 €2 504 €---
66 806 €4 067 €2 867 €2 739 €---
76 942 €3 963 €2 762 €2 980 €---
87 081 €3 854 €2 654 €3 227 €---
97 223 €3 742 €2 542 €3 481 €---
107 367 €3 626 €2 426 €3 741 €---
117 515 €3 506 €2 305 €4 009 €---
127 665 €3 381 €2 181 €4 284 €---
137 818 €3 253 €2 052 €4 566 €---
147 974 €3 119 €1 919 €4 855 €---
158 134 €2 982 €1 781 €5 152 €---
168 297 €2 839 €1 639 €5 458 €---
178 463 €2 691 €1 491 €5 771 €---
188 632 €2 538 €1 338 €6 093 €---
198 804 €2 380 €1 180 €6 424 €---
208 981 €2 216 €1 016 €6 764 €---
219 160 €2 047 €847 €7 113 €---
229 343 €1 872 €671 €7 472 €---
239 530 €1 690 €490 €7 840 €---
249 721 €1 502 €302 €8 218 €---
259 915 €1 308 €108 €8 607 €---
TOTAL197 452 €108 564 €48 357 €88 887 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 165 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 295 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 295 €-6 420 €+7 715 €
2+1 295 €0 €+1 295 €
3+1 295 €0 €+1 295 €
4+1 295 €0 €+1 295 €
5+1 295 €+448 €+847 €
6+1 295 €+822 €+473 €
7+1 295 €+894 €+401 €
8+1 295 €+968 €+327 €
9+1 295 €+1 044 €+251 €
10+1 295 €+1 122 €+173 €
11+1 295 €+1 203 €+92 €
12+1 295 €+1 285 €+10 €
13+1 295 €+1 370 €-75 €
14+1 295 €+1 457 €-162 €
15+1 295 €+1 546 €-251 €
16+1 295 €+1 637 €-342 €
17+1 295 €+1 731 €-436 €
18+1 295 €+1 828 €-533 €
19+1 295 €+1 927 €-632 €
20+1 295 €+2 029 €-734 €
21+1 295 €+2 134 €-839 €
22+1 295 €+2 241 €-946 €
23+1 295 €+2 352 €-1 057 €
24+1 295 €+2 466 €-1 171 €
25+1 295 €+2 582 €-1 287 €
Total+32 375 €+26 666 €+5 709 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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