Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface67m²
Coût Total202 220€
Loyer Annuel13 869€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 447,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans une résidence calme et sécurisée, l'agence IMMOSPID a le plaisir de vous proposer cet appartement lumineux offrant un beau potentiel. Il se compose d'une entrée, d'un salon, d'une salle à manger, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Des travaux sont à prévoir, idéal pour personnaliser votre futur intérieur selon vos envies. À proximité des écoles, commerces et transports.Accès direct en bus vers les gares RER A de Neuilly-Plaisance, facilitant vos déplacements quotidiens. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.867498, 2.538680
Total : 202 220€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 25 100€
Valeur du bien : 189 100€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1156€/mois
Loyer annuel estimé : 13869€/an
Fourchette totale : 970€ - 1377€/mois
Fourchette annuelle : 11641€ - 16522€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 537,31 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 000 €
Prix d'achat :164 000 €
Décote à l'achat :-6 000€ (-3.5%)
Marge achat-revente :-32 220€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :987,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 044,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 056,60€
Coût de l'assurance :17 188,70€
Taxe foncière : 1 386,87€/an
Soit par mois : 115,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 155,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 160,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 100 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Chaudière à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 156 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 869 €/an
Calcul : 1 156 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 387 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 701 €
Revenus locatifs : +13 869 €
Charges déductibles : -33 701 €
Résultat foncier Année 1 : -19 833 €(Déficit de 19 833 €)
Imputable sur revenu global : 19 833 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 601 €/an
Revenus locatifs : +13 869 €
Charges déductibles : -8 601 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 267 €/an
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 869 €33 708 €6 533 €-19 839 €19 839 €--
214 146 €8 431 €6 357 €5 715 €---
314 429 €8 249 €6 174 €6 180 €---
414 718 €8 060 €5 986 €6 657 €---
515 012 €7 866 €5 791 €7 146 €---
615 312 €7 665 €5 590 €7 648 €---
715 618 €7 457 €5 382 €8 162 €---
815 931 €7 242 €5 168 €8 689 €---
916 249 €7 020 €4 946 €9 229 €---
1016 574 €6 791 €4 717 €9 783 €---
1116 906 €6 554 €4 480 €10 352 €---
1217 244 €6 309 €4 235 €10 934 €---
1317 589 €6 057 €3 982 €11 532 €---
1417 941 €5 795 €3 721 €12 145 €---
1518 299 €5 526 €3 451 €12 774 €---
1618 665 €5 247 €3 172 €13 419 €---
1719 039 €4 959 €2 884 €14 080 €---
1819 419 €4 661 €2 587 €14 758 €---
1919 808 €4 353 €2 279 €15 454 €---
2020 204 €4 036 €1 961 €16 168 €---
2120 608 €3 707 €1 633 €16 901 €---
2221 020 €3 368 €1 294 €17 652 €---
2321 441 €3 018 €943 €18 423 €---
2421 869 €2 656 €581 €19 214 €---
2522 307 €2 282 €207 €20 025 €---
TOTAL444 217 €171 017 €94 057 €273 200 €19 839 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 952 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 200 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 869 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 912 €-5 952 €+8 864 €
2+2 912 €+1 714 €+1 198 €
3+2 912 €+1 854 €+1 058 €
4+2 912 €+1 997 €+915 €
5+2 912 €+2 144 €+768 €
6+2 912 €+2 294 €+618 €
7+2 912 €+2 448 €+464 €
8+2 912 €+2 607 €+305 €
9+2 912 €+2 769 €+143 €
10+2 912 €+2 935 €-23 €
11+2 912 €+3 105 €-193 €
12+2 912 €+3 280 €-368 €
13+2 912 €+3 460 €-548 €
14+2 912 €+3 644 €-732 €
15+2 912 €+3 832 €-920 €
16+2 912 €+4 026 €-1 114 €
17+2 912 €+4 224 €-1 312 €
18+2 912 €+4 428 €-1 516 €
19+2 912 €+4 636 €-1 724 €
20+2 912 €+4 850 €-1 938 €
21+2 912 €+5 070 €-2 158 €
22+2 912 €+5 296 €-2 384 €
23+2 912 €+5 527 €-2 615 €
24+2 912 €+5 764 €-2 852 €
25+2 912 €+6 008 €-3 096 €
Total+72 800 €+81 960 €+-9 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →