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Appartement 2 pièces 39 m²

VilleSaint-Affrique (12)
Surface39m²
Coût Total53 460€
Loyer Annuel4 770€
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 269,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 39 m²

À découvrir Place François Fabié à Saint-Affrique cet appartement T2 de 38 m2 loi Carrez, situé au deuxième étage d'un petit immeuble. Il a été en partie rénové et est habitable immédiatement. Vous apprécierez sa vue dégagée, sans vis-à-vis, son exposition Sud et son environnement calme. Tous les commerces et services du centre-ville sont accessibles à pied. Une façade de l'immeuble ainsi que la cage d'escalier ont été repeintes récemment. Vendu entièrement meublé, son potentiel de location est estimé à 4800 EUR par an charges comprises. Ce logement est idéal pour un premier achat ou un investissement locatif !

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 39 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 15 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/07/2026

Consommation énergie primaire : 115 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 43.958932, 2.884717
Total : 53 460€
Prix d'acquisition : 49 500€
Valeur du bien : 49 500€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 10.19€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 398€/mois
Loyer annuel estimé : 4770€/an
Fourchette totale : 326€ - 485€/mois
Fourchette annuelle : 3908€ - 5822€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 253,85 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 900 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :+600€ (+1.2%)
Marge achat-revente :-4 560€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :53 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :260,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :20,05€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 280,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :24 695,78€
Coût de l'assurance :6 014,25€
Taxe foncière : 477,01€/an
Soit par mois : 39,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 397,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 470,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 398 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 770 €/an
Calcul : 398 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 53 460 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 241 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 477 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 4 232 €/an
Revenus locatifs : +4 770 €
Charges déductibles : -4 232 €
Résultat foncier : 538 €/an
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 770 €4 234 €1 717 €536 €---
24 866 €4 188 €1 670 €678 €---
34 963 €4 140 €1 622 €823 €---
45 062 €4 090 €1 572 €972 €---
55 163 €4 039 €1 521 €1 125 €---
65 267 €3 986 €1 468 €1 281 €---
75 372 €3 931 €1 414 €1 441 €---
85 479 €3 875 €1 357 €1 605 €---
95 589 €3 816 €1 299 €1 773 €---
105 701 €3 756 €1 238 €1 945 €---
115 815 €3 694 €1 176 €2 121 €---
125 931 €3 629 €1 112 €2 302 €---
136 050 €3 563 €1 045 €2 487 €---
146 171 €3 494 €977 €2 676 €---
156 294 €3 423 €906 €2 871 €---
166 420 €3 350 €832 €3 070 €---
176 548 €3 274 €757 €3 274 €---
186 679 €3 196 €679 €3 483 €---
196 813 €3 115 €598 €3 697 €---
206 949 €3 032 €515 €3 917 €---
217 088 €2 946 €428 €4 142 €---
227 230 €2 857 €339 €4 373 €---
237 375 €2 765 €247 €4 610 €---
247 522 €2 670 €152 €4 852 €---
257 672 €2 572 €54 €5 101 €---
TOTAL152 789 €87 635 €24 696 €65 153 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 002 €+161 €+841 €
2+1 002 €+203 €+799 €
3+1 002 €+247 €+755 €
4+1 002 €+292 €+710 €
5+1 002 €+337 €+665 €
6+1 002 €+384 €+618 €
7+1 002 €+432 €+570 €
8+1 002 €+481 €+521 €
9+1 002 €+532 €+470 €
10+1 002 €+583 €+419 €
11+1 002 €+636 €+366 €
12+1 002 €+691 €+311 €
13+1 002 €+746 €+256 €
14+1 002 €+803 €+199 €
15+1 002 €+861 €+141 €
16+1 002 €+921 €+81 €
17+1 002 €+982 €+20 €
18+1 002 €+1 045 €-43 €
19+1 002 €+1 109 €-107 €
20+1 002 €+1 175 €-173 €
21+1 002 €+1 243 €-241 €
22+1 002 €+1 312 €-310 €
23+1 002 €+1 383 €-381 €
24+1 002 €+1 456 €-454 €
25+1 002 €+1 530 €-528 €
Total+25 050 €+19 546 €+5 504 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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