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Appartement 4 pièces 136 m²

Bien expiré
VilleCusset (03)
Surface136m²
Coût Total277 970€
Loyer Annuel14 832€
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-342€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 169,12 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 136 m²

Dans bel immeuble du 19ème, en coeur de ville de CUSSET, dans une petite copropriété, bel appartement F4 de 135m² avec du cachet. Des travaux d''électricité, de chauffage, sanitaire et cuisine sont à prévoir pour terminer ce bel appartement traversant et lumineux Chauffage individuel au gaz. Balcons.

Surface : 136 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 9 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/03/2023

Consommation énergie primaire : 466 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 690 € et 5 050 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.132300, 3.455420
Total : 277 970€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 106 250€
Valeur du bien : 265 250€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14832€/an
Fourchette totale : 983€ - 1553€/mois
Fourchette annuelle : 11802€ - 18640€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 373,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :81,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 454,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 157,42€
Coût de l'assurance :24 322,37€
Taxe foncière : 1 483,18€/an
Soit par mois : 123,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 235,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 578,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-342,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 136 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :106 250 €(781 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800€
    Chaudière à condensation: 4000€ + Installation: 800€ = 4800€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage (14 fenêtres): 750€/fenêtre × 14 = 10500€
  • Eau chaude:5 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Installation: 500€ = 3000€
  • Cuisine:41 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 20000€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 2000€ + Carrelage: 2000€ = 12000€
  • Chambres:16 450€
    Rénovation lourde (3 chambres, 45 m²): Parquet flottant: 50€/m² × 45 = 2250€, Peinture: 30€/m² × 90 = 2700€, Électricité: 1000€ + Menuiseries: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 9000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cusset (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 832 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 970 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 973 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 106 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 982 €
Revenus locatifs : +14 832 €
Charges déductibles : -117 982 €
Résultat foncier Année 1 : -103 150 €(Déficit de 103 150 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 81 750 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 732 €/an
Revenus locatifs : +14 832 €
Charges déductibles : -11 732 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 100 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 81749.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 832 €117 991 €9 285 €-103 159 €21 400 €81 759 €81 759 €
215 128 €11 493 €9 037 €3 635 €--78 124 €
315 431 €11 238 €8 782 €4 193 €--73 930 €
415 740 €10 973 €8 517 €4 766 €--69 164 €
516 054 €10 700 €8 244 €5 355 €--63 809 €
616 376 €10 417 €7 961 €5 959 €--57 851 €
716 703 €10 124 €7 668 €6 579 €--51 272 €
817 037 €9 822 €7 365 €7 216 €--44 056 €
917 378 €9 508 €7 052 €7 869 €--36 187 €
1017 725 €9 185 €6 729 €8 541 €--27 646 €
1118 080 €8 850 €6 394 €9 230 €--18 416 €
1218 442 €8 503 €6 047 €9 938 €---
1318 810 €8 145 €5 689 €10 665 €---
1419 187 €7 774 €5 318 €11 412 €---
1519 570 €7 391 €4 935 €12 179 €---
1619 962 €6 995 €4 538 €12 967 €---
1720 361 €6 584 €4 128 €13 776 €---
1820 768 €6 160 €3 704 €14 608 €---
1921 184 €5 721 €3 265 €15 462 €---
2021 607 €5 268 €2 812 €16 339 €---
2122 039 €4 798 €2 342 €17 241 €---
2222 480 €4 313 €1 857 €18 167 €---
2322 930 €3 811 €1 355 €19 119 €---
2423 388 €3 291 €835 €20 097 €---
2523 856 €2 754 €298 €21 102 €---
TOTAL475 068 €301 809 €134 157 €173 259 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 259 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 115 €-6 420 €+9 535 €
2+3 115 €0 €+3 115 €
3+3 115 €0 €+3 115 €
4+3 115 €0 €+3 115 €
5+3 115 €0 €+3 115 €
6+3 115 €0 €+3 115 €
7+3 115 €0 €+3 115 €
8+3 115 €0 €+3 115 €
9+3 115 €0 €+3 115 €
10+3 115 €0 €+3 115 €
11+3 115 €0 €+3 115 €
12+3 115 €+2 981 €+134 €
13+3 115 €+3 200 €-85 €
14+3 115 €+3 424 €-309 €
15+3 115 €+3 654 €-539 €
16+3 115 €+3 890 €-775 €
17+3 115 €+4 133 €-1 018 €
18+3 115 €+4 382 €-1 267 €
19+3 115 €+4 639 €-1 524 €
20+3 115 €+4 902 €-1 787 €
21+3 115 €+5 172 €-2 057 €
22+3 115 €+5 450 €-2 335 €
23+3 115 €+5 736 €-2 621 €
24+3 115 €+6 029 €-2 914 €
25+3 115 €+6 331 €-3 216 €
Total+77 875 €+57 502 €+20 373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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