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Maison 4 pièces 89 m²

VilleThouars (79)
Surface89m²
Coût Total126 510€
Loyer Annuel7 552€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 887,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 89 m²

Découvrez cette maison d'habitation offrant un agréable potentiel et comprenant, au rez-de-chaussée, une entrée ouvrant sur une cuisine aménagée et équipée d'une plaque à induction ainsi que d'un four, une salle d'eau avec WC, un salon-séjour et une véranda.

À l'étage, un palier dessert deux chambres, une salle de bains ainsi qu'une pièce annexe pouvant s'adapter à vos besoins.

Vous profiterez également d'une cour et d'un jardin, ainsi que d'un garage non attenant, idéal pour le stationnement ou le stockage.

Une maison à découvrir sans tarder !

Surface : 89 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/07/2026

Consommation énergie primaire : 185 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 630 € et 2 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.976029, -0.214071
Total : 126 510€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 41 190€
Valeur du bien : 120 190€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7552€/an
Fourchette totale : 509€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 6105€ - 9342€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 022,73 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 023 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-12 023€ (-13.2%)
Marge achat-revente :-35 487€ (-39.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 671,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 899,00€
Coût de l'assurance :11 069,63€
Taxe foncière : 755,15€/an
Soit par mois : 62,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 629,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 734,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - parquet abîmé et murs en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 190 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 060€
    Isolation combles: 89 m² × 40€/m² = 3560€ (moyenne), Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 700€ = 7700€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:1 180€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Éléments sanitaires: 1000€, Main d'œuvre: 20%
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thouars (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 552 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 510 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 755 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 785 €
Revenus locatifs : +7 552 €
Charges déductibles : -46 785 €
Résultat foncier Année 1 : -39 234 €(Déficit de 39 234 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 834 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 595 €/an
Revenus locatifs : +7 552 €
Charges déductibles : -5 595 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 956 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17833.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 552 €46 790 €4 402 €-39 238 €21 400 €17 838 €17 838 €
27 703 €5 485 €4 287 €2 218 €--15 620 €
37 857 €5 365 €4 167 €2 491 €--13 129 €
48 014 €5 242 €4 044 €2 772 €--10 357 €
58 174 €5 114 €3 916 €3 060 €--7 297 €
68 338 €4 982 €3 784 €3 356 €--3 942 €
78 504 €4 845 €3 647 €3 659 €--282 €
88 674 €4 703 €3 505 €3 972 €---
98 848 €4 556 €3 358 €4 292 €---
109 025 €4 403 €3 205 €4 621 €---
119 205 €4 246 €3 048 €4 960 €---
129 389 €4 082 €2 884 €5 307 €---
139 577 €3 913 €2 715 €5 664 €---
149 769 €3 738 €2 540 €6 031 €---
159 964 €3 556 €2 358 €6 408 €---
1610 163 €3 368 €2 170 €6 796 €---
1710 367 €3 173 €1 975 €7 194 €---
1810 574 €2 971 €1 773 €7 603 €---
1910 785 €2 762 €1 564 €8 023 €---
2011 001 €2 546 €1 348 €8 456 €---
2111 221 €2 321 €1 123 €8 900 €---
2211 446 €2 089 €891 €9 357 €---
2311 675 €1 848 €651 €9 826 €---
2411 908 €1 599 €401 €10 309 €---
2512 146 €1 341 €143 €10 805 €---
TOTAL241 878 €135 037 €63 899 €106 841 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 841 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 552 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 586 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 586 €-6 420 €+8 006 €
2+1 586 €0 €+1 586 €
3+1 586 €0 €+1 586 €
4+1 586 €0 €+1 586 €
5+1 586 €0 €+1 586 €
6+1 586 €0 €+1 586 €
7+1 586 €0 €+1 586 €
8+1 586 €+1 107 €+479 €
9+1 586 €+1 288 €+298 €
10+1 586 €+1 386 €+200 €
11+1 586 €+1 488 €+98 €
12+1 586 €+1 592 €-6 €
13+1 586 €+1 699 €-113 €
14+1 586 €+1 809 €-223 €
15+1 586 €+1 922 €-336 €
16+1 586 €+2 039 €-453 €
17+1 586 €+2 158 €-572 €
18+1 586 €+2 281 €-695 €
19+1 586 €+2 407 €-821 €
20+1 586 €+2 537 €-951 €
21+1 586 €+2 670 €-1 084 €
22+1 586 €+2 807 €-1 221 €
23+1 586 €+2 948 €-1 362 €
24+1 586 €+3 093 €-1 507 €
25+1 586 €+3 241 €-1 655 €
Total+39 650 €+32 052 €+7 598 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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