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Idéal investisseur - Vends T2 Loué RDC 42m2 Quartier St Jean

Bien expiré
VilleToulon (83)
Surface42m²
Coût Total120 100€
Loyer Annuel8 113€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 976,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 42m2, au rez-de-chaussée d'une petite copropriété, dans le quartier St Jean, proche de la poste et de l'église 1 chambre salle de bain, cuisine et Wc séparé. Double vitrage et chauffage électrique. Appartement loué depuis 2013 au même locataire. Bon rendement locatif, appartement en bon état général. Téléphoner pour plus de renseignements Sébastien Heyndrickx [Coordonnées masquées]

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 120 € et 1 550 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83100
Coordonnées : 43.123714, 5.951506
Total : 120 100€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 30 460€
Valeur du bien : 113 460€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 16.10€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8113€/an
Fourchette totale : 527€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 6319€ - 10415€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 619,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 670,43€
Coût de l'assurance :10 208,50€
Taxe foncière : 811,26€/an
Soit par mois : 67,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 676,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 10 m², estimé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour le salon
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation pour 42 m²
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 460 €(725 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 850€/m² = 6800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€/m² = 6000€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€
  • Salon:800€
    Rafraîchissement murs et plafonds: 10 m² × 80€/m² = 800€
  • Électricité:5 100€
    Mise aux normes électricité: 42 m² × 120€/m² = 5040€, Main d'œuvre: 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 113 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 864 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 544 €
Revenus locatifs : +8 113 €
Charges déductibles : -35 544 €
Résultat foncier Année 1 : -27 431 €(Déficit de 27 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 031 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 084 €/an
Revenus locatifs : +8 113 €
Charges déductibles : -5 084 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 029 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6031.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 113 €35 548 €3 868 €-27 435 €21 400 €6 035 €6 035 €
28 275 €4 983 €3 764 €3 292 €--2 744 €
38 440 €4 875 €3 656 €3 565 €---
48 609 €4 763 €3 544 €3 846 €---
58 781 €4 648 €3 428 €4 133 €---
68 957 €4 529 €3 309 €4 428 €---
79 136 €4 406 €3 186 €4 730 €---
89 319 €4 278 €3 059 €5 040 €---
99 505 €4 147 €2 927 €5 358 €---
109 695 €4 011 €2 792 €5 684 €---
119 889 €3 871 €2 651 €6 018 €---
1210 087 €3 726 €2 506 €6 361 €---
1310 289 €3 576 €2 357 €6 713 €---
1410 495 €3 422 €2 202 €7 073 €---
1510 704 €3 262 €2 042 €7 443 €---
1610 919 €3 097 €1 877 €7 822 €---
1711 137 €2 926 €1 707 €8 211 €---
1811 360 €2 750 €1 530 €8 610 €---
1911 587 €2 568 €1 348 €9 019 €---
2011 819 €2 380 €1 160 €9 439 €---
2112 055 €2 186 €966 €9 869 €---
2212 296 €1 985 €765 €10 311 €---
2312 542 €1 778 €558 €10 764 €---
2412 793 €1 563 €344 €11 229 €---
2513 049 €1 342 €123 €11 706 €---
TOTAL259 850 €116 621 €55 670 €143 230 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 113 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 704 €-6 420 €+8 124 €
2+1 704 €0 €+1 704 €
3+1 704 €+247 €+1 457 €
4+1 704 €+1 154 €+550 €
5+1 704 €+1 240 €+464 €
6+1 704 €+1 328 €+376 €
7+1 704 €+1 419 €+285 €
8+1 704 €+1 512 €+192 €
9+1 704 €+1 607 €+97 €
10+1 704 €+1 705 €-1 €
11+1 704 €+1 806 €-102 €
12+1 704 €+1 908 €-204 €
13+1 704 €+2 014 €-310 €
14+1 704 €+2 122 €-418 €
15+1 704 €+2 233 €-529 €
16+1 704 €+2 347 €-643 €
17+1 704 €+2 463 €-759 €
18+1 704 €+2 583 €-879 €
19+1 704 €+2 706 €-1 002 €
20+1 704 €+2 832 €-1 128 €
21+1 704 €+2 961 €-1 257 €
22+1 704 €+3 093 €-1 389 €
23+1 704 €+3 229 €-1 525 €
24+1 704 €+3 369 €-1 665 €
25+1 704 €+3 512 €-1 808 €
Total+42 600 €+42 969 €+-369 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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