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Achat maison

Bien expiré
VilleJoué-du-Bois (61)
Surface90m²
Coût Total156 360€
Loyer Annuel7 620€
Rentabilité4.87%
Cashflow/mois-244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 966,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 90 m², 7 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, Terrain de 2234 m², Travaux

A vendre : propriété dans le centre de Joue du bois (61, Normandie). surf. Hab. : 90m² et 2234m² de terrain. - A VENDRE : maison avec jardin, à Joué du Bois (Orne , Normandy), dans le centre du village, à proximité de l'école et des commerces. Surface habitable : 90m² et un terrain de 2234m² (possibilité d'acquérir plus de terrain), travaux à prévoir (embellissement intérieur)

Ville : Joué-du-Bois
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61320
Coordonnées : 48.585970, -0.236514
Total : 156 360€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 62 400€
Valeur du bien : 149 400€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7620€/an
Fourchette totale : 497€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 5968€ - 9730€/an
Rentabilité brute :4.87%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 6.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :45,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 815,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 715,84€
Coût de l'assurance :13 681,50€
Taxe foncière : 762,00€/an
Soit par mois : 63,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 394 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 400 €(693 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:3 600€
    Isolation des combles: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Remplacement de 11 fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant dans 3 chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-du-Bois (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 620 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 360 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 880 €
Revenus locatifs : +7 620 €
Charges déductibles : -68 880 €
Résultat foncier Année 1 : -61 260 €(Déficit de 61 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 480 €/an
Revenus locatifs : +7 620 €
Charges déductibles : -6 480 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39860.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 620 €68 885 €5 176 €-61 265 €21 400 €39 865 €39 865 €
27 772 €6 347 €5 038 €1 426 €--38 440 €
37 928 €6 204 €4 895 €1 724 €--36 716 €
48 086 €6 056 €4 747 €2 031 €--34 685 €
58 248 €5 903 €4 594 €2 345 €--32 340 €
68 413 €5 745 €4 436 €2 668 €--29 672 €
78 581 €5 581 €4 272 €3 000 €--26 672 €
88 753 €5 412 €4 103 €3 341 €--23 331 €
98 928 €5 237 €3 928 €3 691 €--19 640 €
109 107 €5 056 €3 747 €4 050 €--15 590 €
119 289 €4 869 €3 560 €4 419 €--11 170 €
129 475 €4 676 €3 367 €4 798 €---
139 664 €4 476 €3 167 €5 188 €---
149 857 €4 270 €2 960 €5 588 €---
1510 054 €4 056 €2 747 €5 999 €---
1610 256 €3 835 €2 526 €6 421 €---
1710 461 €3 606 €2 297 €6 854 €---
1810 670 €3 370 €2 061 €7 300 €---
1910 883 €3 126 €1 816 €7 758 €---
2011 101 €2 873 €1 564 €8 228 €---
2111 323 €2 612 €1 302 €8 711 €---
2211 549 €2 342 €1 032 €9 208 €---
2311 780 €2 062 €753 €9 718 €---
2412 016 €1 773 €464 €10 243 €---
2512 256 €1 475 €166 €10 781 €---
TOTAL244 071 €169 847 €74 716 €74 224 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 224 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600 €-6 420 €+8 020 €
2+1 600 €0 €+1 600 €
3+1 600 €0 €+1 600 €
4+1 600 €0 €+1 600 €
5+1 600 €0 €+1 600 €
6+1 600 €0 €+1 600 €
7+1 600 €0 €+1 600 €
8+1 600 €0 €+1 600 €
9+1 600 €0 €+1 600 €
10+1 600 €0 €+1 600 €
11+1 600 €0 €+1 600 €
12+1 600 €+1 440 €+160 €
13+1 600 €+1 556 €+44 €
14+1 600 €+1 676 €-76 €
15+1 600 €+1 800 €-200 €
16+1 600 €+1 926 €-326 €
17+1 600 €+2 056 €-456 €
18+1 600 €+2 190 €-590 €
19+1 600 €+2 327 €-727 €
20+1 600 €+2 468 €-868 €
21+1 600 €+2 613 €-1 013 €
22+1 600 €+2 762 €-1 162 €
23+1 600 €+2 915 €-1 315 €
24+1 600 €+3 073 €-1 473 €
25+1 600 €+3 234 €-1 634 €
Total+40 000 €+25 618 €+14 382 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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