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Appartement à vendre

VilleDouai (59)
Surface178.5m²
Coût Total240 620€
Loyer Annuel20 588€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 000 €
Surface : 178.5 m²
Prix au m² : 1 198,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 67 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Interphone

L'agence Laforêt vous invite à découvrir ce grand appartement de presque 180m2 situé au 3ème et dernier étage de la résidence face à la gare de DOUAI.

Il se compose d'une grande entrée desservant les WC, une buanderie et un placard de rangements. Il comprend une grande pièce de vie très lumineuse répartie en 3 espaces de 17 , 20 et 29m2 (possibilité de créer une chambre supplémentaire), une cuisine aménagée et équipée puis un couloir donnant sur 2 grandes chambres, un bureau, un dressing et une salle de bains avec douche, baignoire et double vasque.

Le bien possède également 3 greniers et 2 caves ainsi qu'une place de stationnement privative. Copropriété de 48 lots - dont 19 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4921.00 euros.

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.370878, 3.084149
Total : 240 620€
Prix d'acquisition : 214 000€
Travaux : 9 500€
Valeur du bien : 223 500€
Frais de notaire : 17 120€
Coût estimé : 17 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178.5m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1716€/mois
Loyer annuel estimé : 20588€/an
Fourchette totale : 1351€ - 2179€/mois
Fourchette annuelle : 16212€ - 26146€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 515,15 €/m²
Basé sur :243 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :270 454 €
Prix d'achat :214 000 €
Décote à l'achat :-56 454€ (-20.9%)
Marge achat-revente :29 834€ (11.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 185,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :60,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 245,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 979,06€
Coût de l'assurance :18 046,50€
Taxe foncière : 2 058,83€/an
Soit par mois : 171,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 410,08€/mois
Soit par an : 4 921,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 715,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 827,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 500 €(53 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture des chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (60 m² total): 25€/m² × 60 = 1500€ (Main d'œuvre incluse)
  • Rénovation de la salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, baignoire, lavabo, WC, plomberie, électricité, carrelage, Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 588 €/an
Calcul : 1 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 958 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 620 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 059 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 921 €/an
Calcul : 410 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 159 €
Revenus locatifs : +20 588 €
Charges déductibles : -25 159 €
Résultat foncier Année 1 : -4 571 €(Déficit de 4 571 €)
Imputable sur revenu global : 4 571 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 659 €/an
Revenus locatifs : +20 588 €
Charges déductibles : -15 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 929 €/an
Prix d'achat du bien : 214 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100 €(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 588 €25 167 €7 965 €-4 579 €4 579 €--
221 000 €15 454 €7 752 €5 546 €---
321 420 €15 234 €7 532 €6 186 €---
421 848 €15 006 €7 305 €6 842 €---
522 285 €14 771 €7 069 €7 515 €---
622 731 €14 527 €6 826 €8 204 €---
723 186 €14 276 €6 574 €8 910 €---
823 649 €14 015 €6 314 €9 634 €---
924 122 €13 746 €6 045 €10 376 €---
1024 605 €13 468 €5 766 €11 137 €---
1125 097 €13 180 €5 479 €11 917 €---
1225 599 €12 883 €5 181 €12 716 €---
1326 111 €12 575 €4 874 €13 536 €---
1426 633 €12 257 €4 556 €14 376 €---
1527 166 €11 928 €4 227 €15 238 €---
1627 709 €11 588 €3 887 €16 121 €---
1728 263 €11 237 €3 535 €17 027 €---
1828 829 €10 873 €3 171 €17 956 €---
1929 405 €10 497 €2 795 €18 908 €---
2029 993 €10 108 €2 406 €19 885 €---
2130 593 €9 706 €2 004 €20 887 €---
2231 205 €9 290 €1 589 €21 915 €---
2331 829 €8 861 €1 159 €22 969 €---
2432 466 €8 416 €714 €24 050 €---
2533 115 €7 956 €255 €25 159 €---
TOTAL659 449 €317 021 €114 979 €342 428 €4 579 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 374 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 342 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 324 €-1 374 €+5 698 €
2+4 324 €+1 664 €+2 660 €
3+4 324 €+1 856 €+2 468 €
4+4 324 €+2 053 €+2 271 €
5+4 324 €+2 254 €+2 070 €
6+4 324 €+2 461 €+1 863 €
7+4 324 €+2 673 €+1 651 €
8+4 324 €+2 890 €+1 434 €
9+4 324 €+3 113 €+1 211 €
10+4 324 €+3 341 €+983 €
11+4 324 €+3 575 €+749 €
12+4 324 €+3 815 €+509 €
13+4 324 €+4 061 €+263 €
14+4 324 €+4 313 €+11 €
15+4 324 €+4 571 €-247 €
16+4 324 €+4 836 €-512 €
17+4 324 €+5 108 €-784 €
18+4 324 €+5 387 €-1 063 €
19+4 324 €+5 672 €-1 348 €
20+4 324 €+5 966 €-1 642 €
21+4 324 €+6 266 €-1 942 €
22+4 324 €+6 574 €-2 250 €
23+4 324 €+6 891 €-2 567 €
24+4 324 €+7 215 €-2 891 €
25+4 324 €+7 548 €-3 224 €
Total+108 100 €+102 728 €+5 372 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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