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Maison à vendre

VilleLignières (18)
Surface150m²
Coût Total155 109€
Loyer Annuel10 604€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 990 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 593,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

L'Agence Côté Particuliers de Lignières vous propose cette maison composée de deux appartements indépendants pour une surface de 150 m² habitables.

Elle possède également plusieurs dépendances, une grange et un garage.

Située au coeur de Lignières cette maison construite dans les années 1955 est idéale pour un investisseur qui souhaite faire des logements locatifs.

Elle se compose : 1èr logement : une entrée, cuisine, séjour, chambre, bureau, salle d'eau, wc 2ème logement : un palier dessert un séjour, cuisine, deux chambres, salle de bain, wc.

Chauffage central au fioul, double vitrage PVC , tout à l'égout.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le sites gé

(8.52 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Lignières
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18160
Coordonnées : 46.757284, 2.196621
Total : 155 109€
Prix d'acquisition : 88 990€
Travaux : 59 000€
Valeur du bien : 147 990€
Frais de notaire : 7 119€
Coût estimé : 7 119€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 7.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 884€/mois
Loyer annuel estimé : 10604€/an
Fourchette totale : 723€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 8677€ - 12958€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :652,17 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 826 €
Prix d'achat :88 990 €
Décote à l'achat :-8 836€ (-9.0%)
Marge achat-revente :-57 283€ (-58.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 109€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :45,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 823,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 344,09€
Coût de l'assurance :13 572,04€
Taxe foncière : 1 060,37€/an
Soit par mois : 88,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 883,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison construite en 1955, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 000 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 000€
    Isolation combles: 150 m² × 60€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 000€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lignières. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc les coûts sont légèrement réduits.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 604 €/an
Calcul : 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 109 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 060 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 995 €
Revenus locatifs : +10 604 €
Charges déductibles : -65 995 €
Résultat foncier Année 1 : -55 391 €(Déficit de 55 391 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 991 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 995 €/an
Revenus locatifs : +10 604 €
Charges déductibles : -6 995 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 609 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33991.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 844 €(65% de 88 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 103 €/an
Calcul : 57 844 € × 3,636% = 2 103 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 604 €66 000 €5 397 €-55 396 €21 400 €33 996 €33 996 €
210 816 €6 859 €5 256 €3 957 €--30 039 €
311 032 €6 713 €5 110 €4 319 €--25 720 €
411 253 €6 562 €4 958 €4 691 €--21 029 €
511 478 €6 405 €4 802 €5 073 €--15 956 €
611 707 €6 243 €4 639 €5 465 €--10 491 €
711 942 €6 075 €4 471 €5 867 €--4 624 €
812 180 €5 900 €4 297 €6 280 €---
912 424 €5 720 €4 117 €6 704 €---
1012 672 €5 533 €3 930 €7 139 €---
1112 926 €5 340 €3 737 €7 586 €---
1213 184 €5 139 €3 536 €8 045 €---
1313 448 €4 932 €3 329 €8 516 €---
1413 717 €4 717 €3 114 €9 000 €---
1513 991 €4 494 €2 891 €9 497 €---
1614 271 €4 264 €2 660 €10 008 €---
1714 557 €4 025 €2 421 €10 532 €---
1814 848 €3 777 €2 174 €11 070 €---
1915 145 €3 521 €1 918 €11 624 €---
2015 448 €3 256 €1 652 €12 192 €---
2115 757 €2 981 €1 377 €12 776 €---
2216 072 €2 696 €1 093 €13 376 €---
2316 393 €2 401 €798 €13 992 €---
2416 721 €2 095 €492 €14 626 €---
2517 055 €1 779 €176 €15 277 €---
TOTAL339 640 €177 425 €78 344 €162 215 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 215 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 227 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 227 €-6 420 €+8 647 €
2+2 227 €0 €+2 227 €
3+2 227 €0 €+2 227 €
4+2 227 €0 €+2 227 €
5+2 227 €0 €+2 227 €
6+2 227 €0 €+2 227 €
7+2 227 €0 €+2 227 €
8+2 227 €+497 €+1 730 €
9+2 227 €+2 011 €+216 €
10+2 227 €+2 142 €+85 €
11+2 227 €+2 276 €-49 €
12+2 227 €+2 413 €-186 €
13+2 227 €+2 555 €-328 €
14+2 227 €+2 700 €-473 €
15+2 227 €+2 849 €-622 €
16+2 227 €+3 002 €-775 €
17+2 227 €+3 160 €-933 €
18+2 227 €+3 321 €-1 094 €
19+2 227 €+3 487 €-1 260 €
20+2 227 €+3 658 €-1 431 €
21+2 227 €+3 833 €-1 606 €
22+2 227 €+4 013 €-1 786 €
23+2 227 €+4 198 €-1 971 €
24+2 227 €+4 388 €-2 161 €
25+2 227 €+4 583 €-2 356 €
Total+55 675 €+48 665 €+7 010 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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