Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex à vendre

Bien expiré
VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface152m²
Coût Total301 292€
Loyer Annuel18 941€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-311€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 900 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 512,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Toilettes dans la salle de bains

EXCLUSIVITE CENTRE VILLE Au sein d'un Immeuble Bourgeois Appartement DUPLEX de TYPE 5 (152m² hab. env), à rénover, situé au 3ème étage (avec ascenseur), comprenant: hall d'entrée, cuisine aménagée ouverte sur pièce de vie et donnant sur balcon filant, un salon/bibliothèque attenant, wc. A l'étage: mezzanine/bureau, 3 chambres, salle de bains, salles d'eau, wc. Cave. Deux garages. Charges : 151 euros/mois . 229 900 euros (Honoraire négociation de 9 900 euros TTC en sus à la charge de l'acquéreur soit un prix de 229 900 euros honoraires inclus - 220 000 euros hors honoraires); Commune : BOURG-EN-BRESSE; référence : 23.84; Coordonnées étude: Maîtres VIEILLE-TANDONNET et ADRIEN - NOTAIRES CONSEILS220 Avenue des Granges Bardes 01000 BOURG-EN-BRESSE Tel : Email : ; Logement à consommation énergétique excessive Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr Consultez nos tarifs :

Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.201520, 5.243898
Total : 301 292€
Prix d'acquisition : 229 900€
Travaux : 53 000€
Valeur du bien : 282 900€
Frais de notaire : 18 392€
Coût estimé : 18 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1578€/mois
Loyer annuel estimé : 18941€/an
Fourchette totale : 1236€ - 2015€/mois
Fourchette annuelle : 14837€ - 24180€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 825,76 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 515 €
Prix d'achat :229 900 €
Décote à l'achat :-47 615€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-23 777€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 492,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :87,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 580,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 376,52€
Coût de l'assurance :26 363,05€
Taxe foncière : 1 894,10€/an
Soit par mois : 157,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 151,00€/mois
Soit par an : 1 812,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 578,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 888,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-310,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 466 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 000 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:6 000€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et petits travaux: 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 941 €/an
Calcul : 1 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 292 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 055 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 894 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 812 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 874 €
Revenus locatifs : +18 941 €
Charges déductibles : -67 874 €
Résultat foncier Année 1 : -48 933 €(Déficit de 48 933 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 533 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 874 €/an
Revenus locatifs : +18 941 €
Charges déductibles : -14 874 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 067 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27533.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 435 €(65% de 229 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 434 €/an
Calcul : 149 435 € × 3,636% = 5 434 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 941 €67 884 €10 123 €-48 943 €21 400 €27 543 €27 543 €
219 320 €14 615 €9 855 €4 705 €--22 838 €
319 706 €14 337 €9 577 €5 369 €--17 469 €
420 100 €14 049 €9 289 €6 051 €--11 418 €
520 502 €13 752 €8 991 €6 751 €--4 668 €
620 912 €13 444 €8 683 €7 468 €---
721 331 €13 125 €8 365 €8 205 €---
821 757 €12 796 €8 035 €8 961 €---
922 192 €12 455 €7 694 €9 737 €---
1022 636 €12 102 €7 342 €10 534 €---
1123 089 €11 737 €6 977 €11 352 €---
1223 551 €11 360 €6 599 €12 191 €---
1324 022 €10 969 €6 209 €13 052 €---
1424 502 €10 565 €5 805 €13 937 €---
1524 992 €10 148 €5 387 €14 845 €---
1625 492 €9 715 €4 955 €15 777 €---
1726 002 €9 268 €4 507 €16 734 €---
1826 522 €8 805 €4 044 €17 717 €---
1927 052 €8 326 €3 566 €18 726 €---
2027 593 €7 831 €3 070 €19 762 €---
2128 145 €7 319 €2 558 €20 827 €---
2228 708 €6 789 €2 028 €21 920 €---
2329 282 €6 240 €1 480 €23 042 €---
2429 868 €5 673 €912 €24 195 €---
2530 465 €5 086 €325 €25 379 €---
TOTAL606 686 €318 392 €146 377 €288 294 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 978 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 978 €-6 420 €+10 398 €
2+3 978 €0 €+3 978 €
3+3 978 €0 €+3 978 €
4+3 978 €0 €+3 978 €
5+3 978 €0 €+3 978 €
6+3 978 €+840 €+3 138 €
7+3 978 €+2 462 €+1 516 €
8+3 978 €+2 688 €+1 290 €
9+3 978 €+2 921 €+1 057 €
10+3 978 €+3 160 €+818 €
11+3 978 €+3 405 €+573 €
12+3 978 €+3 657 €+321 €
13+3 978 €+3 916 €+62 €
14+3 978 €+4 181 €-203 €
15+3 978 €+4 453 €-475 €
16+3 978 €+4 733 €-755 €
17+3 978 €+5 020 €-1 042 €
18+3 978 €+5 315 €-1 337 €
19+3 978 €+5 618 €-1 640 €
20+3 978 €+5 929 €-1 951 €
21+3 978 €+6 248 €-2 270 €
22+3 978 €+6 576 €-2 598 €
23+3 978 €+6 913 €-2 935 €
24+3 978 €+7 259 €-3 281 €
25+3 978 €+7 614 €-3 636 €
Total+99 450 €+86 488 €+12 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →