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Achat appartement

Bien expiré
VilleÉpernay (51)
Surface65m²
Coût Total151 780€
Loyer Annuel7 041€
Rentabilité4.64%
Cashflow/mois-525€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 269,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Surface de 65 m², Bâtiment de 4 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage central radiateur, Cuisine séparée, Une entrée

Situé au rez-de-chaussée surélevé d'une résidence du Square des Vignes Blanches , cet appartement de type 3 offre un cadre de vie à proximité des commodités.

Il se compose d'une entrée , d'un séjour lumineux , de deux chambres , d'une salle d'eau et de toilettes indépendantes . Vous y trouverez également une pièce noire dédiée au rangement ainsi qu'un cellier pratique.

Copropriété de 170 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2990.00 euros.

Ville : Épernay
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51200
Coordonnées : 49.030680, 3.968110
Total : 151 780€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 62 680€
Valeur du bien : 145 180€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 587€/mois
Loyer annuel estimé : 7041€/an
Fourchette totale : 458€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 5499€ - 9017€/an
Rentabilité brute :4.64%
Fourchette de rentabilité :3.62% - 5.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 804,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 173,94€
Coût de l'assurance :13 280,75€
Taxe foncière : 704,14€/an
Soit par mois : 58,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 249,17€/mois
Soit par an : 2 990,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 586,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 111,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-525,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité de la cuisine, peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 680 €(964 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5700€ (incluant la main d'œuvre) = 5700€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 200€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre) = 5600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (incluant la main d'œuvre) = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant la main d'œuvre) = 8000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 cuisine complète = 4500€ (incluant la main d'œuvre) = 4500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 27 m² × 80€/m² = 2160€ (incluant la main d'œuvre) = 2160€
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre) = 1080€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre) = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épernay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 587 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 041 €/an
Calcul : 587 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 246 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 780 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 704 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 990 €/an
Calcul : 249 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 151 €
Revenus locatifs : +7 041 €
Charges déductibles : -72 151 €
Résultat foncier Année 1 : -65 110 €(Déficit de 65 110 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 710 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 471 €/an
Revenus locatifs : +7 041 €
Charges déductibles : -9 471 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 430 €/an(Déficit de 2 430 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43709.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 041 €72 156 €5 251 €-65 115 €21 400 €43 715 €43 715 €
27 182 €9 338 €5 113 €-2 156 €2 156 €-43 715 €
37 326 €9 196 €4 971 €-1 870 €1 870 €-43 715 €
47 472 €9 049 €4 823 €-1 576 €1 576 €-43 715 €
57 622 €8 896 €4 670 €-1 274 €1 274 €-43 715 €
67 774 €8 738 €4 512 €-963 €963 €-43 715 €
77 930 €8 574 €4 348 €-644 €644 €-43 715 €
88 088 €8 404 €4 179 €-316 €316 €-43 715 €
98 250 €8 228 €4 003 €22 €--43 693 €
108 415 €8 046 €3 821 €369 €--43 324 €
118 583 €7 858 €3 633 €725 €--42 599 €
128 755 €7 663 €3 438 €1 092 €---
138 930 €7 461 €3 236 €1 469 €---
149 109 €7 252 €3 026 €1 857 €---
159 291 €7 035 €2 810 €2 256 €---
169 477 €6 811 €2 585 €2 666 €---
179 666 €6 578 €2 353 €3 088 €---
189 860 €6 338 €2 112 €3 522 €---
1910 057 €6 089 €1 863 €3 968 €---
2010 258 €5 830 €1 605 €4 428 €---
2110 463 €5 563 €1 338 €4 900 €---
2210 672 €5 287 €1 061 €5 386 €---
2310 886 €5 000 €775 €5 886 €---
2411 104 €4 703 €478 €6 400 €---
2511 326 €4 396 €171 €6 930 €---
TOTAL225 539 €244 488 €76 174 €-18 949 €30 199 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 9 060 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -18 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 479 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 479 €-6 420 €+7 899 €
2+1 479 €-647 €+2 126 €
3+1 479 €-561 €+2 040 €
4+1 479 €-473 €+1 952 €
5+1 479 €-382 €+1 861 €
6+1 479 €-289 €+1 768 €
7+1 479 €-193 €+1 672 €
8+1 479 €-95 €+1 574 €
9+1 479 €0 €+1 479 €
10+1 479 €0 €+1 479 €
11+1 479 €0 €+1 479 €
12+1 479 €+328 €+1 151 €
13+1 479 €+441 €+1 038 €
14+1 479 €+557 €+922 €
15+1 479 €+677 €+802 €
16+1 479 €+800 €+679 €
17+1 479 €+926 €+553 €
18+1 479 €+1 057 €+422 €
19+1 479 €+1 191 €+288 €
20+1 479 €+1 328 €+151 €
21+1 479 €+1 470 €+9 €
22+1 479 €+1 616 €-137 €
23+1 479 €+1 766 €-287 €
24+1 479 €+1 920 €-441 €
25+1 479 €+2 079 €-600 €
Total+36 975 €+7 095 €+29 880 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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