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Idéal premier investissement ou projet locatif

VilleCorcoué-sur-Logne (44)
Surface100m²
Coût Total153 980€
Loyer Annuel11 841€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 985 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

A 10min seulement du bourg de LEGE ! Sur la commune de CORCOUE SUR LOGNE, dans le bourg proche d'un parc arboré ! Maison de 100m² habitables, composée au rez de chaussée d'un salon/salle à manger de 32m² avec cheminée, une cuisine, une salle d'eau avec sèche serviette et un WC indépendant. A l'étage deux grandes chambres en enfilade de 30.49m² et 19.16m². A savoir :

  • Chauffage électrique
  • Cheminée
  • Pas de jardin, pas de garage
  • Proche d'un parking
  • Tout à l'égout
  • Toiture entre 2010/2011 Idéal pour première acquisition, ou investissement locatif ! PHOTOS RETOUCHEES, uniquement en retirant les meubles présents. Amélie DESBARRES (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 2019AC00214 - LA ROCHE SUR YON. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/344257.pdf
Ville : Corcoué-sur-Logne
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44650
Coordonnées : 46.967465, -1.585605
Total : 153 980€
Prix d'acquisition : 98 500€
Travaux : 47 600€
Valeur du bien : 146 100€
Frais de notaire : 7 880€
Coût estimé : 7 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.87€/m²/mois
Fourchette : 7.74€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11841€/an
Fourchette totale : 774€ - 1258€/mois
Fourchette annuelle : 9284€ - 15102€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 300 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :230 000 €
Prix d'achat :98 500 €
Décote à l'achat :-131 500€ (-57.2%)
Marge achat-revente :76 020€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 815,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 278,05€
Coût de l'assurance :13 473,25€
Taxe foncière : 1 184,06€/an
Soit par mois : 98,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 32 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 600 €(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corcoué-sur-Logne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 841 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 980 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 645 €
Revenus locatifs : +11 841 €
Charges déductibles : -54 645 €
Résultat foncier Année 1 : -42 804 €(Déficit de 42 804 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 404 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 045 €/an
Revenus locatifs : +11 841 €
Charges déductibles : -7 045 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 796 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21404.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 025 €(65% de 98 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 328 €/an
Calcul : 64 025 € × 3,636% = 2 328 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 841 €54 650 €5 327 €-42 809 €21 400 €21 409 €21 409 €
212 077 €6 910 €5 187 €5 167 €--16 242 €
312 319 €6 766 €5 043 €5 553 €--10 689 €
412 565 €6 616 €4 893 €5 949 €--4 739 €
512 817 €6 461 €4 738 €6 356 €---
613 073 €6 301 €4 578 €6 772 €---
713 334 €6 134 €4 411 €7 200 €---
813 601 €5 962 €4 239 €7 639 €---
913 873 €5 784 €4 061 €8 089 €---
1014 151 €5 599 €3 876 €8 551 €---
1114 434 €5 408 €3 685 €9 025 €---
1214 722 €5 210 €3 487 €9 512 €---
1315 017 €5 005 €3 282 €10 011 €---
1415 317 €4 793 €3 070 €10 524 €---
1515 623 €4 573 €2 850 €11 050 €---
1615 936 €4 346 €2 623 €11 590 €---
1716 255 €4 110 €2 387 €12 145 €---
1816 580 €3 866 €2 143 €12 714 €---
1916 911 €3 613 €1 890 €13 298 €---
2017 250 €3 351 €1 628 €13 898 €---
2117 595 €3 080 €1 357 €14 514 €---
2217 946 €2 800 €1 077 €15 147 €---
2318 305 €2 509 €786 €15 797 €---
2418 671 €2 208 €485 €16 464 €---
2519 045 €1 896 €173 €17 149 €---
TOTAL379 259 €167 953 €77 278 €211 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 487 €-6 420 €+8 907 €
2+2 487 €0 €+2 487 €
3+2 487 €0 €+2 487 €
4+2 487 €0 €+2 487 €
5+2 487 €+485 €+2 002 €
6+2 487 €+2 032 €+455 €
7+2 487 €+2 160 €+327 €
8+2 487 €+2 292 €+195 €
9+2 487 €+2 427 €+60 €
10+2 487 €+2 565 €-78 €
11+2 487 €+2 708 €-221 €
12+2 487 €+2 854 €-367 €
13+2 487 €+3 003 €-516 €
14+2 487 €+3 157 €-670 €
15+2 487 €+3 315 €-828 €
16+2 487 €+3 477 €-990 €
17+2 487 €+3 643 €-1 156 €
18+2 487 €+3 814 €-1 327 €
19+2 487 €+3 989 €-1 502 €
20+2 487 €+4 169 €-1 682 €
21+2 487 €+4 354 €-1 867 €
22+2 487 €+4 544 €-2 057 €
23+2 487 €+4 739 €-2 252 €
24+2 487 €+4 939 €-2 452 €
25+2 487 €+5 145 €-2 658 €
Total+62 175 €+63 392 €+-1 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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