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Maison 3 pièces 285 m²

VilleSaint-pierre-de-fursac, Saint-Étienne-de-fursac (23)
Surface285
Coût Total249 496
Loyer Annuel25 183
Rentabilité10.09%
Cashflow/mois+597
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 700 €
Surface : 285 m²
Prix au m² : 539,3 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble à vendre à Fursac

Votre Agence UDI Immobilier de Guéret vous propose à la vente cet immeuble dans le centre de bourg de Fursac. Au rez-de-chaussée : Un bar comprenant 2 salles, une cuisine, un bureau, 2 wc dont un PMR et caves, À l'étage : Un appartement Duplex de 138 m2 composé d'un séjour , une cuisine, une chambre, une salle de bains et un Wc au premier niveau, Un bel espace avec une chambre, un coin bureau, une deuxième chambre, un espace jeux et une salle d'eau / wc au deuxième niveau, À l'arrière : un grand atelier sur 2 niveaux avec une entrée indépendante et plusieurs caves .

DPE réalisé après le 1er juillet 2025. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard. Entre 3 020 € et 4 120€ par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris) « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » Référence agence : 510 Référence annonce : NA1D-V2F-YWZ Date de réalisation du diagnostic : 13/11/2025 Prix hors honoraires : 145 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 020 € et 4 120 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-pierre-de-fursac, Saint-Étienne-de-fursac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23290
Coordonnées : 46.149610, 1.511328
Total : 249 496
Prix d'acquisition : 153 700
Travaux : 83 500
Valeur du bien : 237 200
Frais de notaire : 12 296
Coût estimé : 12 296
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 285
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 2099€/mois
Loyer annuel estimé : 25183€/an
Fourchette totale : 1660€ - 2653€/mois
Fourchette annuelle : 19922€ - 31832€/an
Rentabilité brute :10.09%
Fourchette de rentabilité :7.99% - 12.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :769,23 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 231
Prix d'achat :153 700
Décote à l'achat :-65 531 (-29.9%)
Marge achat-revente :-30 265€ (-13.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 496
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 229,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :62,37€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 291,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 220,41
Coût de l'assurance :18 712,20
Taxe foncière : 2 518,28€/an
Soit par mois : 209,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 098,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 501,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :597,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 285 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (285 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 36 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 500(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:17 100
    Isolation toiture/combles: 285 m² × 60€/m² = 17100€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:21 600
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 600€ = 21600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 100
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€ = 1200€
  • Salon:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 54 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 099 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 183 €/an
Calcul : 2 099 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 496 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 018
Revenus locatifs : +25 183
Charges déductibles : -95 018
Résultat foncier Année 1 : -69 835(Déficit de 69 835 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 435
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 518 €/an
Revenus locatifs : +25 183
Charges déductibles : -11 518
Résultat foncier Années 2+ : 13 665 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48435.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 905(65% de 153 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 633 €/an
Calcul : 99 905 € × 3,636% = 3 633
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 18395 0268 259-69 84321 400 €48 443 €48 443 €
225 68611 3058 03814 381--34 062 €
326 20011 0777 81015 123--18 938 €
426 72410 8417 57415 883--3 055 €
527 25910 5977 33016 662---
627 80410 3447 07817 460---
728 36010 0836 81718 277---
828 9279 8136 54719 114---
929 5069 5346 26819 971---
1030 0969 2465 97920 850---
1130 6988 9485 68121 750---
1231 3128 6395 37222 673---
1331 9388 3205 05323 618---
1432 5777 9904 72424 586---
1533 2287 6494 38325 579---
1633 8937 2974 03026 596---
1734 5716 9323 66527 639---
1835 2626 5553 28828 707---
1935 9676 1652 89829 802---
2036 6875 7622 49530 925---
2137 4205 3452 07832 075---
2238 1694 9141 64733 255---
2338 9324 4681 20234 464---
2439 7114 00774135 703---
2540 5053 53126436 974---
TOTAL806 614284 390119 220522 22421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 522 224
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 288-6 420+11 708
2+5 2880+5 288
3+5 2880+5 288
4+5 2880+5 288
5+5 288+4 082+1 206
6+5 288+5 238+50
7+5 288+5 483-195
8+5 288+5 734-446
9+5 288+5 991-703
10+5 288+6 255-967
11+5 288+6 525-1 237
12+5 288+6 802-1 514
13+5 288+7 085-1 797
14+5 288+7 376-2 088
15+5 288+7 674-2 386
16+5 288+7 979-2 691
17+5 288+8 292-3 004
18+5 288+8 612-3 324
19+5 288+8 941-3 653
20+5 288+9 277-3 989
21+5 288+9 623-4 335
22+5 288+9 976-4 688
23+5 288+10 339-5 051
24+5 288+10 711-5 423
25+5 288+11 092-5 804
Total+132 200+156 667+-24 467
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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