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Achat : Maison Peyrehorade (40300)

VillePeyrehorade (40)
Surface142m²
Coût Total233 400€
Loyer Annuel17 563€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 1 338,03 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 142 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, 90 m² de terrain

Maison À Vendre 156 M² 4 Chambres Cour Centre Ville. Peyrehorade, au cœur du bourg, des commerces et des commodités, maison de ville de 142 m² composée de 4 grandes chambres, salle de bains, 2 wc, une vaste pièce de vie de 58 m²comprenant le séjour et la cuisine et donnant sur la cour. Menuiseries double vitrage. Chauffage central gaz de ville. EXCLUSIVITE

Ville : Peyrehorade
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40300
Coordonnées : 43.544990, -1.101650
Total : 233 400€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 28 200€
Valeur du bien : 218 200€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 10.31€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1464€/mois
Loyer annuel estimé : 17563€/an
Fourchette totale : 1147€ - 1868€/mois
Fourchette annuelle : 13763€ - 22413€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 089,29 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :296 679 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-106 679€ (-36.0%)
Marge achat-revente :63 279€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 155,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 224,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 392,59€
Coût de l'assurance :20 422,50€
Taxe foncière : 1 756,34€/an
Soit par mois : 146,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 463,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 370,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour revêtement de sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire pour sécurité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Sécurité - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 200 €(199 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant éléments et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant pose), Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 300€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Peyrehorade (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 563 €/an
Calcul : 1 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 835 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 817 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 608 €
Revenus locatifs : +17 563 €
Charges déductibles : -38 608 €
Résultat foncier Année 1 : -21 045 €(Déficit de 21 045 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 408 €/an
Revenus locatifs : +17 563 €
Charges déductibles : -10 408 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 155 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10344.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 563 €38 615 €7 842 €-21 052 €10 700 €10 352 €10 352 €
217 915 €10 207 €7 634 €7 707 €--2 645 €
318 273 €9 992 €7 419 €8 281 €---
418 638 €9 769 €7 196 €8 869 €---
519 011 €9 538 €6 965 €9 473 €---
619 391 €9 300 €6 727 €10 092 €---
719 779 €9 053 €6 480 €10 726 €---
820 175 €8 798 €6 225 €11 377 €---
920 578 €8 534 €5 961 €12 045 €---
1020 990 €8 261 €5 687 €12 729 €---
1121 410 €7 978 €5 405 €13 432 €---
1221 838 €7 685 €5 112 €14 152 €---
1322 275 €7 383 €4 810 €14 892 €---
1422 720 €7 070 €4 497 €15 650 €---
1523 175 €6 746 €4 173 €16 428 €---
1623 638 €6 411 €3 838 €17 227 €---
1724 111 €6 065 €3 492 €18 046 €---
1824 593 €5 706 €3 133 €18 887 €---
1925 085 €5 335 €2 762 €19 749 €---
2025 587 €4 952 €2 379 €20 635 €---
2126 098 €4 555 €1 982 €21 543 €---
2226 620 €4 144 €1 571 €22 476 €---
2327 153 €3 719 €1 146 €23 433 €---
2427 696 €3 280 €707 €24 416 €---
2528 250 €2 825 €252 €25 424 €---
TOTAL562 561 €205 924 €113 393 €356 637 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 637 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 563 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 688 €-3 210 €+6 898 €
2+3 688 €0 €+3 688 €
3+3 688 €+1 691 €+1 997 €
4+3 688 €+2 661 €+1 027 €
5+3 688 €+2 842 €+846 €
6+3 688 €+3 027 €+661 €
7+3 688 €+3 218 €+470 €
8+3 688 €+3 413 €+275 €
9+3 688 €+3 613 €+75 €
10+3 688 €+3 819 €-131 €
11+3 688 €+4 030 €-342 €
12+3 688 €+4 246 €-558 €
13+3 688 €+4 467 €-779 €
14+3 688 €+4 695 €-1 007 €
15+3 688 €+4 928 €-1 240 €
16+3 688 €+5 168 €-1 480 €
17+3 688 €+5 414 €-1 726 €
18+3 688 €+5 666 €-1 978 €
19+3 688 €+5 925 €-2 237 €
20+3 688 €+6 190 €-2 502 €
21+3 688 €+6 463 €-2 775 €
22+3 688 €+6 743 €-3 055 €
23+3 688 €+7 030 €-3 342 €
24+3 688 €+7 325 €-3 637 €
25+3 688 €+7 627 €-3 939 €
Total+92 200 €+106 991 €+-14 791 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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