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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface68.4m²
Coût Total133 977€
Loyer Annuel8 469€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 090 €
Surface : 68.4 m²
Prix au m² : 1 112,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 25 m²), 3 chambres, Balcon

Signature Immobilier vous propose ce grand T4 actuellement loué. Cuisine ouverte sur pièces de vie, trois chambres, salle d'eau et wc séparés ainsi qu'un beau balcon. Quelque futur travaux de rafraîchissement (cuisine, sol dans une chambre et cabine de douche) à prévoir après départ du locataire non prévu. Les peintures seront refaites par le locataire à son départ. Situé au 3ème et dernier étage, rue des Pyrénées au Mans. Locataire en place! Loyer 900€ charges comprises! 171€/mois charges copro, chauffage, eau chaude, communs etc Taxe foncière de 980€

RENTA 11,8% NET, + de 14% RENTA BRUT

Pour plus d'informations demander Dylan COTTEREAU au 06 76 22 25 95 Vous pouvez nous suivre pour plus de nouveautés sur Facebook et Instagram "Signature Immobilier Le Mans"

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.989783, 0.200027
Total : 133 977€
Prix d'acquisition : 76 090€
Travaux : 51 800€
Valeur du bien : 127 890€
Frais de notaire : 6 087€
Coût estimé : 6 087€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.4m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8469€/an
Fourchette totale : 564€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 6763€ - 10605€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 858,7 €/m²
Basé sur :343 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 135 €
Prix d'achat :76 090 €
Décote à l'achat :-51 045€ (-40.2%)
Marge achat-revente :-6 842€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 977€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 693,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 315,41€
Coût de l'assurance :11 722,99€
Taxe foncière : 980,00€/an
Soit par mois : 81,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 171,00€/mois
Soit par an : 2 052,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 705,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 946,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage actuel obsolète.
Quantité: 1 système pour 68.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68.4 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement de l'électroménager et mise à jour des finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cabine de douche, lavabo et carrelage, mise à jour de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols dans les 3 chambres avec pose de parquet flottant.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du parquet dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 800 €(757 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€/fenêtre = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 469 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 324 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 977 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 052 €/an
Calcul : 171 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 625 €
Revenus locatifs : +8 469 €
Charges déductibles : -59 625 €
Résultat foncier Année 1 : -51 156 €(Déficit de 51 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 825 €/an
Revenus locatifs : +8 469 €
Charges déductibles : -7 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 644 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29756.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 090 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 459 €(65% de 76 090 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 799 €/an
Calcul : 49 459 € × 3,636% = 1 799 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 469 €59 629 €4 329 €-51 160 €21 400 €29 760 €29 760 €
28 638 €7 713 €4 212 €926 €--28 835 €
38 811 €7 592 €4 091 €1 219 €--27 615 €
48 987 €7 467 €3 966 €1 521 €--26 095 €
59 167 €7 338 €3 837 €1 829 €--24 265 €
69 350 €7 205 €3 704 €2 146 €--22 120 €
79 537 €7 067 €3 566 €2 471 €--19 649 €
89 728 €6 925 €3 424 €2 804 €--16 845 €
99 923 €6 778 €3 277 €3 145 €--13 700 €
1010 121 €6 626 €3 125 €3 495 €--10 205 €
1110 324 €6 469 €2 968 €3 855 €--6 350 €
1210 530 €6 307 €2 806 €4 223 €---
1310 741 €6 139 €2 638 €4 601 €---
1410 956 €5 966 €2 465 €4 989 €---
1511 175 €5 787 €2 287 €5 387 €---
1611 398 €5 603 €2 102 €5 795 €---
1711 626 €5 412 €1 911 €6 214 €---
1811 859 €5 215 €1 714 €6 644 €---
1912 096 €5 011 €1 510 €7 085 €---
2012 338 €4 800 €1 299 €7 537 €---
2112 584 €4 583 €1 082 €8 002 €---
2212 836 €4 358 €857 €8 478 €---
2313 093 €4 126 €625 €8 967 €---
2413 355 €3 886 €385 €9 469 €---
2513 622 €3 638 €137 €9 984 €---
TOTAL271 265 €201 638 €62 315 €69 626 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 626 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 778 €-6 420 €+8 198 €
2+1 778 €0 €+1 778 €
3+1 778 €0 €+1 778 €
4+1 778 €0 €+1 778 €
5+1 778 €0 €+1 778 €
6+1 778 €0 €+1 778 €
7+1 778 €0 €+1 778 €
8+1 778 €0 €+1 778 €
9+1 778 €0 €+1 778 €
10+1 778 €0 €+1 778 €
11+1 778 €0 €+1 778 €
12+1 778 €+1 267 €+511 €
13+1 778 €+1 380 €+398 €
14+1 778 €+1 497 €+281 €
15+1 778 €+1 616 €+162 €
16+1 778 €+1 739 €+39 €
17+1 778 €+1 864 €-86 €
18+1 778 €+1 993 €-215 €
19+1 778 €+2 125 €-347 €
20+1 778 €+2 261 €-483 €
21+1 778 €+2 400 €-622 €
22+1 778 €+2 543 €-765 €
23+1 778 €+2 690 €-912 €
24+1 778 €+2 841 €-1 063 €
25+1 778 €+2 995 €-1 217 €
Total+44 450 €+22 793 €+21 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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