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Entre Bray et Nogent

Bien expiré
VilleTraînel (10)
Surface173
Coût Total196 384
Loyer Annuel15 672
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+148
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 800 €
Surface : 173 m²
Prix au m² : 981,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

10 - Entre BRAY SUR SEINE et NOGENT SUR SEINE, à la limite de l'Aube et de la Seine et Marne, dans village avec principaux commerces, sur 648 m2 de jardin d'agrément clos, MAISON VILLAGEOISE, bien entretenue, à remettre au goût du jour : entrée vitrée, entrée, salle à manger, salon (cheminée), cuisine équipée et aménagée, chambre (ou bureau) avec wc, à l'étage : palier, 3 chambres, salle d'eau avec wc, au dessus : palier, 2 chambres, garage, atelier, remise, cave voutée, chauffage central gaz de ville, tout à l'égout, montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 4430 EUR et 6030 EUR, prix moyen des énergies indexées sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris), les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. - https://agence-du-montois.fr/nos-honoraires/

Ville : Traînel
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.410058, 3.436072
Total : 196 384
Prix d'acquisition : 169 800
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 182 800
Frais de notaire : 13 584
Coût estimé : 13 584
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 173
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1306€/mois
Loyer annuel estimé : 15672€/an
Fourchette totale : 1007€ - 1695€/mois
Fourchette annuelle : 12078€ - 20334€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 384
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :970,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 027,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 781,35
Coût de l'assurance :17 183,60
Taxe foncière : 1 567,19€/an
Soit par mois : 130,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 305,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :147,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 173 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 173 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 173 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 306 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 672 €/an
Calcul : 1 306 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 384 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 808
Revenus locatifs : +15 672
Charges déductibles : -21 808
Résultat foncier Année 1 : -6 136(Déficit de 6 136 €)
Imputable sur revenu global : 6 136
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 808 €/an
Revenus locatifs : +15 672
Charges déductibles : -8 808
Résultat foncier Années 2+ : 6 864 €/an
Prix d'achat du bien : 169 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 370(65% de 169 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 013 €/an
Calcul : 110 370 € × 3,636% = 4 013
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 67221 8146 559-6 1426 142 €--
215 9858 6396 3857 346---
316 3058 4596 2047 846---
416 6318 2726 0178 359---
516 9648 0795 8248 885---
617 3037 8795 6249 424---
717 6497 6725 4179 977---
818 0027 4585 20410 544---
918 3627 2374 98211 125---
1018 7297 0084 75411 721---
1119 1046 7724 51712 332---
1219 4866 5274 27212 959---
1319 8766 2744 01913 602---
1420 2736 0123 75714 261---
1520 6795 7413 48714 938---
1621 0925 4613 20615 631---
1721 5145 1712 91716 343---
1821 9444 8722 61717 073---
1922 3834 5622 30717 822---
2022 8314 2411 98618 590---
2123 2883 9091 65519 378---
2223 7533 5661 31220 187---
2324 2283 21295721 017---
2424 7132 84559021 868---
2525 2072 46521022 742---
TOTAL501 975164 14594 781337 8306 142Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 843
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 830
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 291-1 843+5 134
2+3 291+2 204+1 087
3+3 291+2 354+937
4+3 291+2 508+783
5+3 291+2 666+625
6+3 291+2 827+464
7+3 291+2 993+298
8+3 291+3 163+128
9+3 291+3 338-47
10+3 291+3 516-225
11+3 291+3 700-409
12+3 291+3 888-597
13+3 291+4 081-790
14+3 291+4 278-987
15+3 291+4 481-1 190
16+3 291+4 689-1 398
17+3 291+4 903-1 612
18+3 291+5 122-1 831
19+3 291+5 347-2 056
20+3 291+5 577-2 286
21+3 291+5 813-2 522
22+3 291+6 056-2 765
23+3 291+6 305-3 014
24+3 291+6 561-3 270
25+3 291+6 823-3 532
Total+82 275+101 349+-19 074
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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