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Appartement Osny 5 pièce(s) 102 m2

VilleOsny (95)
Surface102
Coût Total276 720
Loyer Annuel20 318
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois-144
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 2 147,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

En plein coeur du centre-ville, découvrez ce spacieux appartement F5 de 102 m², situé au sein d'une petite copropriété de 3 étages, offrant un cadre de vie agréable et recherché. L'appartement se compose d'une entrée avec placards, d'une cuisine aménagée, d'un double séjour lumineux avec parquet, bénéficiant d'une belle exposition et ouvrant sur un premier balcon. L'espace nuit comprend quatre chambres, dont une avec accès à un second balcon, une salle d'eau, une salle de bains ainsi que des WC indépendants. Pour votre confort, ce bien est complété par une cave et une place de stationnement en sous-sol. Idéalement situé à proximité immédiate des écoles, commerces et de la gare, cet appartement réunit tous les atouts pour une vie quotidienne pratique et agréable. Un bien rare sur le secteur, à découvrir sans tarder ! Copropriété de 225 lots - dont 90 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2914.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/308982.pdf

Ville : Osny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95520
Coordonnées : 49.062217, 2.066071
Total : 276 720
Prix d'acquisition : 219 000
Travaux : 40 200
Valeur du bien : 259 200
Frais de notaire : 17 520
Coût estimé : 17 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 16.60€/m²/mois
Fourchette : 14.55€ - 18.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1693€/mois
Loyer annuel estimé : 20318€/an
Fourchette totale : 1484€ - 1932€/mois
Fourchette annuelle : 17811€ - 23179€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 347,36 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :341 431
Prix d'achat :219 000
Décote à l'achat :-122 431 (-35.9%)
Marge achat-revente :64 711€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 355,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :69,18€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 425,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 026,49
Coût de l'assurance :20 754,00
Taxe foncière : 2 031,85€/an
Soit par mois : 169,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 242,83€/mois
Soit par an : 2 913,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 693,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 837,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques si nécessaire.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres:7 200
    Rénovation chambres (60 m²): Peinture 60 m² × 30€/m² = 1800€, Revêtement de sol 60 m² × 50€/m² = 3000€, Électricité 60 m² × 20€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Osny (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 693 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 318 €/an
Calcul : 1 693 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 720 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 032 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 914 €/an
Calcul : 243 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 990
Revenus locatifs : +20 318
Charges déductibles : -54 990
Résultat foncier Année 1 : -34 671(Déficit de 34 671 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 271
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 790 €/an
Revenus locatifs : +20 318
Charges déductibles : -14 790
Résultat foncier Années 2+ : 5 529 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13271.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 31854 9999 023-34 68021 400 €13 280 €13 280 €
220 72514 5568 7806 169--7 111 €
321 13914 3058 5296 834--277 €
421 56214 0468 2707 516---
521 99313 7788 0028 216---
622 43313 5017 7258 933---
722 88213 2147 4389 668---
823 34012 9187 14210 421---
923 80612 6136 83711 194---
1024 28212 2976 52111 986---
1124 76811 9706 19412 798---
1225 26311 6325 85613 631---
1325 76911 2835 50814 485---
1426 28410 9235 14715 361---
1526 81010 5504 77416 260---
1627 34610 1654 38917 181---
1727 8939 7673 99118 126---
1828 4519 3563 58019 095---
1929 0208 9313 15520 089---
2029 6008 4912 71521 109---
2130 1928 0372 26122 155---
2230 7967 5681 79223 228---
2331 4127 0831 30724 329---
2432 0406 58180525 459---
2532 6816 06328726 618---
TOTAL650 806314 626130 026336 18121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 336 181
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 267 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 267-6 420+10 687
2+4 2670+4 267
3+4 2670+4 267
4+4 267+2 172+2 095
5+4 267+2 465+1 802
6+4 267+2 680+1 587
7+4 267+2 900+1 367
8+4 267+3 126+1 141
9+4 267+3 358+909
10+4 267+3 596+671
11+4 267+3 839+428
12+4 267+4 089+178
13+4 267+4 346-79
14+4 267+4 608-341
15+4 267+4 878-611
16+4 267+5 154-887
17+4 267+5 438-1 171
18+4 267+5 729-1 462
19+4 267+6 027-1 760
20+4 267+6 333-2 066
21+4 267+6 647-2 380
22+4 267+6 969-2 702
23+4 267+7 299-3 032
24+4 267+7 638-3 371
25+4 267+7 985-3 718
Total+106 675+100 854+5 821
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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