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Appartement 3 pièces 43 m²

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface43m²
Coût Total95 210€
Loyer Annuel5 820€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 77 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 790,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CLEMENT FERNANDEZ ET JULIE TUFFENIS DE L'AGENCE REGARD VOUS PROPOSENT EN EXCLUSIVITE CET APPARTEMENT LOUE DE TYPE P2/3 D'ENVIRON 43M² HABITABLE , SITUEE DANS LE QUARTIER RICHELIEU

Il se compose d'un espace cuisine/salon, d'un bureau, une salle d'eau, d'une chambre ainsi qu'un WC.

L'appartement est actuellement loué : 600€ + 30€ de charges ce qui fait une rentabilité Brut de 9,8%. Copropriété en cours de création.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.840312, 4.370351
Total : 95 210€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 12 050€
Valeur du bien : 89 050€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 485€/mois
Loyer annuel estimé : 5820€/an
Fourchette totale : 383€ - 615€/mois
Fourchette annuelle : 4593€ - 7374€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 491,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 133,07€
Coût de l'assurance :8 092,85€
Taxe foncière : 582,00€/an
Soit par mois : 48,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 485,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 569,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: radiateurs électriques basse consommation) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et réfection de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et éventuellement changement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 chambre (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 050 €(280 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:800€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 800€ = 800€
  • Menuiseries:2 400€
    Remplacement fenêtres: 4 fenêtres × 600€ = 2400€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€
  • Salle de bain:900€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 900€ = 900€
  • Chambres:1 050€
    Rafraîchissement peinture chambre: 14 m² × 75€/m² = 1050€
  • Salon:900€
    Rafraîchissement peinture salon: 12 m² × 75€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 820 €/an
Calcul : 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 210 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 582 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 379 €
Revenus locatifs : +5 820 €
Charges déductibles : -16 379 €
Résultat foncier Année 1 : -10 559 €(Déficit de 10 559 €)
Imputable sur revenu global : 10 559 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 329 €/an
Revenus locatifs : +5 820 €
Charges déductibles : -4 329 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 491 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 820 €16 382 €3 067 €-10 562 €10 562 €--
25 936 €4 249 €2 984 €1 687 €---
36 055 €4 164 €2 898 €1 891 €---
46 176 €4 075 €2 809 €2 101 €---
56 300 €3 984 €2 718 €2 316 €---
66 426 €3 889 €2 623 €2 537 €---
76 554 €3 791 €2 526 €2 763 €---
86 685 €3 691 €2 425 €2 995 €---
96 819 €3 586 €2 321 €3 233 €---
106 955 €3 479 €2 213 €3 477 €---
117 095 €3 368 €2 102 €3 727 €---
127 236 €3 253 €1 987 €3 984 €---
137 381 €3 134 €1 868 €4 247 €---
147 529 €3 011 €1 746 €4 517 €---
157 679 €2 885 €1 619 €4 795 €---
167 833 €2 754 €1 488 €5 079 €---
177 990 €2 619 €1 353 €5 371 €---
188 149 €2 479 €1 213 €5 670 €---
198 312 €2 335 €1 069 €5 978 €---
208 479 €2 186 €920 €6 293 €---
218 648 €2 032 €766 €6 617 €---
228 821 €1 872 €607 €6 949 €---
238 998 €1 708 €442 €7 289 €---
249 178 €1 538 €273 €7 639 €---
259 361 €1 363 €97 €7 998 €---
TOTAL186 417 €87 826 €44 133 €98 591 €10 562 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 169 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 591 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 820 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 222 €-3 169 €+4 391 €
2+1 222 €+506 €+716 €
3+1 222 €+567 €+655 €
4+1 222 €+630 €+592 €
5+1 222 €+695 €+527 €
6+1 222 €+761 €+461 €
7+1 222 €+829 €+393 €
8+1 222 €+898 €+324 €
9+1 222 €+970 €+252 €
10+1 222 €+1 043 €+179 €
11+1 222 €+1 118 €+104 €
12+1 222 €+1 195 €+27 €
13+1 222 €+1 274 €-52 €
14+1 222 €+1 355 €-133 €
15+1 222 €+1 438 €-216 €
16+1 222 €+1 524 €-302 €
17+1 222 €+1 611 €-389 €
18+1 222 €+1 701 €-479 €
19+1 222 €+1 793 €-571 €
20+1 222 €+1 888 €-666 €
21+1 222 €+1 985 €-763 €
22+1 222 €+2 085 €-863 €
23+1 222 €+2 187 €-965 €
24+1 222 €+2 292 €-1 070 €
25+1 222 €+2 399 €-1 177 €
Total+30 550 €+29 577 €+973 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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