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Appartement 3 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleSaint-Pons-de-Thomières (34)
Surface70
Coût Total86 600
Loyer Annuel5 439
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-45
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 70 m² - Appartement 70M² à rénover dans immeuble en copropriété, sécurisé et rénové!

Situé au cœur du village, à proximité immédiate de toutes les commodités, découvrez cet appartement T3 de 70 m² à rénover entièrement (hors d'eau / hors d'air), niché dans un immeuble en copropriété récemment remis à neuf.

✨ Les atouts de l'immeuble

  • Façade entièrement rénovée
  • Toiture révisée
  • Parties communes neuves
  • Entrée sécurisée par interphone
  • Parking privé avec local vélos

🏠 Le bien

  • Appartement T3 – 70 m²
  • Rénovation intérieure complète à prévoir
  • Une place de parking privative incluse
  • Une cave pour le stockage

💡 Un projet idéal

  • Premier achat ou investissement locatif
  • Loyer estimé : 600 € / mois

Possibilité d'être accompagné par des artisans locaux compétents pour les travaux

📞 Intéressé(e) ? Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Cette annonce référence 322956 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FANNY TERRAL (EI) immatriculé au RSAC de VILLENEUVE-LES-BEZIERS (34500) sous le numéro 90418159100010.

Prix du bien : 35 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 322956 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Pons-de-Thomières
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34220
Coordonnées : 43.447365, 2.744968
Total : 86 600
Prix d'acquisition : 35 000
Travaux : 48 800
Valeur du bien : 83 800
Frais de notaire : 2 800
Coût estimé : 2 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 453€/mois
Loyer annuel estimé : 5439€/an
Fourchette totale : 351€ - 586€/mois
Fourchette annuelle : 4206€ - 7034€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 453,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 796,00
Coût de l'assurance :7 577,50
Taxe foncière : 543,94€/an
Soit par mois : 45,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 453,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 498,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour 2 chambres
Entrée/CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans l'entrée/couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant travaux de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 800(697 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 100
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:8 200
    Rénovation complète chambres: 24 m² × 300€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Entrée/Couloir:500
    Peinture entrée/couloir: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pons-de-Thomières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 453 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 439 €/an
Calcul : 453 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 600 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 544 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 537
Revenus locatifs : +5 439
Charges déductibles : -52 537
Résultat foncier Année 1 : -47 097(Déficit de 47 097 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 697
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 737 €/an
Revenus locatifs : +5 439
Charges déductibles : -3 737
Résultat foncier Années 2+ : 1 703 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25697.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 43952 5402 893-47 10021 400 €25 700 €25 700 €
25 5483 6632 8161 886--23 815 €
35 6593 5832 7362 076--21 738 €
45 7723 5012 6532 272--19 467 €
55 8883 4152 5682 472--16 994 €
66 0063 3272 4802 678--14 316 €
76 1263 2362 3892 890--11 426 €
86 2483 1422 2953 106--8 320 €
96 3733 0442 1973 329--4 991 €
106 5012 9432 0963 557--1 433 €
116 6312 8391 9923 792---
126 7632 7311 8844 032---
136 8982 6191 7724 279---
147 0362 5041 6574 533---
157 1772 3851 5374 793---
167 3212 2611 4145 060---
177 4672 1331 2865 334---
187 6162 0011 1545 615---
197 7691 8641 0175 904---
207 9241 7238766 201---
218 0831 5777306 506---
228 2441 4255786 819---
238 4091 2694227 140---
248 5771 1072607 470---
258 749940937 809---
TOTAL174 226111 77241 79662 45421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 454
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 142 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 142-6 420+7 562
2+1 1420+1 142
3+1 1420+1 142
4+1 1420+1 142
5+1 1420+1 142
6+1 1420+1 142
7+1 1420+1 142
8+1 1420+1 142
9+1 1420+1 142
10+1 1420+1 142
11+1 142+707+435
12+1 142+1 210-68
13+1 142+1 284-142
14+1 142+1 360-218
15+1 142+1 438-296
16+1 142+1 518-376
17+1 142+1 600-458
18+1 142+1 685-543
19+1 142+1 771-629
20+1 142+1 860-718
21+1 142+1 952-810
22+1 142+2 046-904
23+1 142+2 142-1 000
24+1 142+2 241-1 099
25+1 142+2 343-1 201
Total+28 550+18 736+9 814
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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