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Achat : Maison Aigues-Vives (11800)

Bien expiré
VilleAigues-Vives (11)
Surface61m²
Coût Total109 220€
Loyer Annuel5 786€
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 967,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 3 pièces, 2 chambres, 5 m² de terrain, 1 place de parking

Exclusivité -

Maison de village en pierre 2 faces de type 3 comprenant 2 chambres, une cuisine aménagée et équipée, un salon, une salle d'eau et un Wc séparé. Elle est équipée de menuiseries en Pvc double vitrage et moustiquaires. Le chauffage est assuré par des convecteurs électriques. La Toiture et les sanitaires ont été totalement rénovés. L'ensemble est situé en plein centre du village. Stationnement en face de la maison. Ideal Investisseur, bonne rentabilité et faible impot foncier. Honoraires à la charge du vendeur Référence :

Prix affiché : 59 000 € Ttc Prix de vente : 59 000 € Ttc Les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur

Voir le barême des honoraires

Ville : Aigues-Vives
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11800
Coordonnées : 43.231230, 2.533970
Total : 109 220€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 104 500€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 482€/mois
Loyer annuel estimé : 5786€/an
Fourchette totale : 365€ - 638€/mois
Fourchette annuelle : 4375€ - 7650€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :4.01% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 187,28 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 424 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-13 424€ (-18.5%)
Marge achat-revente :-36 796€ (-50.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 062,29€
Coût de l'assurance :9 556,75€
Taxe foncière : 578,55€/an
Soit par mois : 48,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 482,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 621,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 61 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries extérieures par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - sanitaires datés et usés
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessité de rafraîchissement complet
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(746 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Isolation combles:4 000€
    Isolation combles: 61 m² × 50€/m² = 3050€, Main d'œuvre: 950€
  • Menuiseries - Fenêtres:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aigues-Vives (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 786 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 127 €
Revenus locatifs : +5 786 €
Charges déductibles : -50 127 €
Résultat foncier Année 1 : -44 342 €(Déficit de 44 342 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 942 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 627 €/an
Revenus locatifs : +5 786 €
Charges déductibles : -4 627 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 158 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22941.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 786 €50 131 €3 670 €-44 345 €21 400 €22 945 €22 945 €
25 901 €4 533 €3 572 €1 368 €--21 577 €
36 019 €4 432 €3 472 €1 587 €--19 990 €
46 140 €4 328 €3 367 €1 812 €--18 178 €
56 262 €4 220 €3 259 €2 042 €--16 136 €
66 388 €4 109 €3 148 €2 279 €--13 857 €
76 515 €3 993 €3 032 €2 522 €--11 335 €
86 646 €3 874 €2 913 €2 772 €--8 563 €
96 779 €3 750 €2 789 €3 029 €--5 534 €
106 914 €3 622 €2 661 €3 292 €--2 242 €
117 053 €3 490 €2 529 €3 563 €---
127 194 €3 353 €2 392 €3 840 €---
137 337 €3 212 €2 251 €4 126 €---
147 484 €3 065 €2 104 €4 419 €---
157 634 €2 914 €1 953 €4 720 €---
167 787 €2 757 €1 796 €5 030 €---
177 942 €2 595 €1 634 €5 348 €---
188 101 €2 427 €1 466 €5 674 €---
198 263 €2 253 €1 293 €6 010 €---
208 428 €2 074 €1 113 €6 355 €---
218 597 €1 888 €927 €6 709 €---
228 769 €1 696 €735 €7 073 €---
238 944 €1 497 €536 €7 447 €---
249 123 €1 292 €331 €7 832 €---
259 306 €1 079 €118 €8 227 €---
TOTAL185 313 €122 583 €53 062 €62 730 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 786 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 215 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 215 €-6 420 €+7 635 €
2+1 215 €0 €+1 215 €
3+1 215 €0 €+1 215 €
4+1 215 €0 €+1 215 €
5+1 215 €0 €+1 215 €
6+1 215 €0 €+1 215 €
7+1 215 €0 €+1 215 €
8+1 215 €0 €+1 215 €
9+1 215 €0 €+1 215 €
10+1 215 €0 €+1 215 €
11+1 215 €+396 €+819 €
12+1 215 €+1 152 €+63 €
13+1 215 €+1 238 €-23 €
14+1 215 €+1 326 €-111 €
15+1 215 €+1 416 €-201 €
16+1 215 €+1 509 €-294 €
17+1 215 €+1 604 €-389 €
18+1 215 €+1 702 €-487 €
19+1 215 €+1 803 €-588 €
20+1 215 €+1 906 €-691 €
21+1 215 €+2 013 €-798 €
22+1 215 €+2 122 €-907 €
23+1 215 €+2 234 €-1 019 €
24+1 215 €+2 349 €-1 134 €
25+1 215 €+2 468 €-1 253 €
Total+30 375 €+18 819 €+11 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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