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Appartement à vendre sur Châteauroux

VilleChâteauroux (36)
Surface62m²
Coût Total124 740€
Loyer Annuel6 302€
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 500 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 379,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 3 pièces de 62,4m² situé au 1er étage d'un immeuble de 3 étages ( petite copropriété )à Châteauroux. Construite en 1942, cette propriété offre un charme authentique avec ses caractéristiques de construction ancienne. Cet appartement comprend: une belle entrée , un grand salon, 2 chambres avec placard intégré chacune 1 salle de bain, un wc , un cajibi. La cuisine équipée d’une hotte et d’une plaque de cuisson , séparée offre un espace fonctionnel. L'appartement bénéficie d'une belle luminosité naturelle avec des fenêtres généreuses donnant sur l'extérieur et double vitrage. Proche des magasins carrefour et Lidl. Du macdo et du buger King. Bus 1 à 100m proche d’école maternelle et élémentaire

  • À rafraîchir
  • Interphone
  • Cave, sous-sol et grenier
  • Construction ancienne avec charme

Chauffage au gaz individuel. Classe énergie D - Classe climat D. Une opportunité à saisir pour un jeune couple ou un investissement pour étudiants ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite en semaine à partir de 18h et les week-ends

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.805760, 1.699160
Total : 124 740€
Prix d'acquisition : 85 500€
Travaux : 32 400€
Valeur du bien : 117 900€
Frais de notaire : 6 840€
Coût estimé : 6 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6302€/an
Fourchette totale : 408€ - 675€/mois
Fourchette annuelle : 4902€ - 8103€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :3.93% - 6.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 253,16 €/m²
Basé sur :143 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 696 €
Prix d'achat :85 500 €
Décote à l'achat :+7 804€ (+10.0%)
Marge achat-revente :-47 044€ (-60.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :36,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 601,36€
Coût de l'assurance :10 914,75€
Taxe foncière : 630,22€/an
Soit par mois : 52,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 525,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-184,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un bon fonctionnement de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, travaux cosmétiques possibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 400 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement système de chauffage au gaz: 1 système × 3500€ (moyenne) = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 2000€ (moyenne) = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ (moyenne) = 12000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 9000€ (moyenne) = 9000€
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol dans 2 chambres (24 m²): 24 m² × 60€/m² (moyenne) = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon (20 m²): Peinture 20 m² × 30€/m² (moyenne) = 600€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 302 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 249 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 740 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 716 €
Revenus locatifs : +6 302 €
Charges déductibles : -37 716 €
Résultat foncier Année 1 : -31 414 €(Déficit de 31 414 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 014 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 316 €/an
Revenus locatifs : +6 302 €
Charges déductibles : -5 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 986 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10013.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 575 €(65% de 85 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 021 €/an
Calcul : 55 575 € × 3,636% = 2 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 302 €37 720 €4 253 €-31 418 €21 400 €10 018 €10 018 €
26 428 €5 208 €4 141 €1 220 €--8 798 €
36 557 €5 092 €4 025 €1 465 €--7 332 €
46 688 €4 972 €3 905 €1 716 €--5 616 €
56 822 €4 847 €3 780 €1 974 €--3 642 €
66 958 €4 718 €3 652 €2 240 €--1 402 €
77 097 €4 585 €3 518 €2 512 €---
87 239 €4 447 €3 380 €2 792 €---
97 384 €4 304 €3 238 €3 080 €---
107 532 €4 157 €3 090 €3 375 €---
117 682 €4 004 €2 937 €3 679 €---
127 836 €3 845 €2 779 €3 991 €---
137 993 €3 682 €2 615 €4 311 €---
148 153 €3 512 €2 445 €4 641 €---
158 316 €3 336 €2 270 €4 979 €---
168 482 €3 155 €2 088 €5 327 €---
178 652 €2 967 €1 900 €5 685 €---
188 825 €2 772 €1 705 €6 053 €---
199 001 €2 570 €1 504 €6 431 €---
209 181 €2 362 €1 295 €6 819 €---
219 365 €2 146 €1 079 €7 219 €---
229 552 €1 923 €856 €7 629 €---
239 743 €1 691 €625 €8 052 €---
249 938 €1 452 €385 €8 486 €---
2510 137 €1 204 €137 €8 932 €---
TOTAL201 861 €120 672 €61 601 €81 189 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 189 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 323 €-6 420 €+7 743 €
2+1 323 €0 €+1 323 €
3+1 323 €0 €+1 323 €
4+1 323 €0 €+1 323 €
5+1 323 €0 €+1 323 €
6+1 323 €0 €+1 323 €
7+1 323 €+333 €+990 €
8+1 323 €+838 €+485 €
9+1 323 €+924 €+399 €
10+1 323 €+1 012 €+311 €
11+1 323 €+1 104 €+219 €
12+1 323 €+1 197 €+126 €
13+1 323 €+1 293 €+30 €
14+1 323 €+1 392 €-69 €
15+1 323 €+1 494 €-171 €
16+1 323 €+1 598 €-275 €
17+1 323 €+1 705 €-382 €
18+1 323 €+1 816 €-493 €
19+1 323 €+1 929 €-606 €
20+1 323 €+2 046 €-723 €
21+1 323 €+2 166 €-843 €
22+1 323 €+2 289 €-966 €
23+1 323 €+2 416 €-1 093 €
24+1 323 €+2 546 €-1 223 €
25+1 323 €+2 680 €-1 357 €
Total+33 075 €+24 357 €+8 718 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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