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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleÉragny (95)
Surface115
Coût Total348 900
Loyer Annuel22 329
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-147
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 2 565,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage

Maison contemporaine R+1 Architecture : Toit à quatre pans, lignes modernes, façade claire avec contrastes gris Combles : sans combles aménageables (toiture à faible pente) Garage intégré (1 voiture) Menuiseries : PVC , grandes fenêtres apportant une forte luminosité Au rez-de-chaussée : pièce de vie spacieuse, cuisine ouverte, entrée marquée et garage intégré A l'étage : espace nuit complet avec 4 chambres , salle de bains Contactez notre conseiller au O7 61 02 61 82 (Maisons NOVA) Prix avec assurance dommages-ouvrage comprise, VRD non compris, terrain viabilisé, adaptation non comprise, assainissement non compris, frais de notaire non compris, taxes non comprises, frais divers non compris. Terrain sélectionné et vu pour vous sous réserve de disponibilité et au prix indiqué par notre partenaire foncier. Conditions et visuels non contractuels. Cette annonce a été créée et diffusée avec le logiciel VITAHOME.

Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.025809, 2.095522
Total : 348 900
Prix d'acquisition : 295 000
Travaux : 30 300
Valeur du bien : 325 300
Frais de notaire : 23 600
Coût estimé : 23 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1861€/mois
Loyer annuel estimé : 22329€/an
Fourchette totale : 1538€ - 2251€/mois
Fourchette annuelle : 18454€ - 27017€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :348 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 716,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :104,67€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 821,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 163,97
Coût de l'assurance :31 401,00
Taxe foncière : 2 232,86€/an
Soit par mois : 186,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 860,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 007,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes plomberie
Mise aux normes de la plomberie de la cuisine (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes électricité
Mise aux normes de l'électricité de la cuisine (prises, éclairage)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 300(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 200
    Revêtement sol (parquet flottant): 40 m² × 80€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 20€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Cuisine - Mise aux normes plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine complète = 3000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Cuisine - Mise aux normes électricité:2 500
    Mise aux normes électricité: 1 cuisine complète = 2500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Éragny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 329 €/an
Calcul : 1 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 348 900 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 256 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 233 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 293
Revenus locatifs : +22 329
Charges déductibles : -45 293
Résultat foncier Année 1 : -22 964(Déficit de 22 964 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 264
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 993 €/an
Revenus locatifs : +22 329
Charges déductibles : -14 993
Résultat foncier Années 2+ : 7 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12264.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 32945 30411 515-22 97510 700 €12 275 €12 275 €
222 77514 69611 2078 080--4 196 €
323 23114 37710 8888 854---
423 69514 04810 5599 648---
524 16913 70710 21810 462---
624 65313 3559 86611 298---
725 14612 9919 50212 155---
825 64912 6149 12513 035---
926 16212 2258 73613 937---
1026 68511 8228 33314 862---
1127 21811 4067 91715 812---
1227 76310 9767 48716 787---
1328 31810 5317 04217 787---
1428 88410 0716 58218 813---
1529 4629 5966 10719 866---
1630 0519 1045 61520 947---
1730 6528 5965 10722 057---
1831 2658 0704 58123 195---
1931 8917 5274 03824 364---
2032 5296 9653 47625 564---
2133 1796 3842 89526 795---
2233 8435 7842 29528 059---
2334 5205 1631 67429 357---
2435 2104 5211 03230 689---
2535 9143 85736832 057---
TOTAL715 192283 686166 164431 50610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 506
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 689-3 210+7 899
2+4 6890+4 689
3+4 689+1 397+3 292
4+4 689+2 894+1 795
5+4 689+3 139+1 550
6+4 689+3 389+1 300
7+4 689+3 647+1 042
8+4 689+3 910+779
9+4 689+4 181+508
10+4 689+4 459+230
11+4 689+4 744-55
12+4 689+5 036-347
13+4 689+5 336-647
14+4 689+5 644-955
15+4 689+5 960-1 271
16+4 689+6 284-1 595
17+4 689+6 617-1 928
18+4 689+6 959-2 270
19+4 689+7 309-2 620
20+4 689+7 669-2 980
21+4 689+8 039-3 350
22+4 689+8 418-3 729
23+4 689+8 807-4 118
24+4 689+9 207-4 518
25+4 689+9 617-4 928
Total+117 225+129 452+-12 227
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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