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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleÉragny (95)
Surface115m²
Coût Total348 900€
Loyer Annuel22 329€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 2 565,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage

Maison contemporaine R+1 Architecture : Toit à quatre pans, lignes modernes, façade claire avec contrastes gris Combles : sans combles aménageables (toiture à faible pente) Garage intégré (1 voiture) Menuiseries : PVC , grandes fenêtres apportant une forte luminosité Au rez-de-chaussée : pièce de vie spacieuse, cuisine ouverte, entrée marquée et garage intégré A l'étage : espace nuit complet avec 4 chambres , salle de bains Contactez notre conseiller au O7 61 02 61 82 (Maisons NOVA) Prix avec assurance dommages-ouvrage comprise, VRD non compris, terrain viabilisé, adaptation non comprise, assainissement non compris, frais de notaire non compris, taxes non comprises, frais divers non compris. Terrain sélectionné et vu pour vous sous réserve de disponibilité et au prix indiqué par notre partenaire foncier. Conditions et visuels non contractuels. Cette annonce a été créée et diffusée avec le logiciel VITAHOME.

Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.025809, 2.095522
Total : 348 900€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 30 300€
Valeur du bien : 325 300€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1861€/mois
Loyer annuel estimé : 22329€/an
Fourchette totale : 1538€ - 2251€/mois
Fourchette annuelle : 18454€ - 27017€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :348 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 716,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :104,67€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 821,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 163,97€
Coût de l'assurance :31 401,00€
Taxe foncière : 2 232,86€/an
Soit par mois : 186,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 860,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 007,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes plomberie
Mise aux normes de la plomberie de la cuisine (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes électricité
Mise aux normes de l'électricité de la cuisine (prises, éclairage)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 300 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Revêtement sol (parquet flottant): 40 m² × 80€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 20€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Cuisine - Mise aux normes plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine complète = 3000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Cuisine - Mise aux normes électricité:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 cuisine complète = 2500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Éragny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 329 €/an
Calcul : 1 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 348 900 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 256 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 233 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 293 €
Revenus locatifs : +22 329 €
Charges déductibles : -45 293 €
Résultat foncier Année 1 : -22 964 €(Déficit de 22 964 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 264 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 993 €/an
Revenus locatifs : +22 329 €
Charges déductibles : -14 993 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12264.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 329 €45 304 €11 515 €-22 975 €10 700 €12 275 €12 275 €
222 775 €14 696 €11 207 €8 080 €--4 196 €
323 231 €14 377 €10 888 €8 854 €---
423 695 €14 048 €10 559 €9 648 €---
524 169 €13 707 €10 218 €10 462 €---
624 653 €13 355 €9 866 €11 298 €---
725 146 €12 991 €9 502 €12 155 €---
825 649 €12 614 €9 125 €13 035 €---
926 162 €12 225 €8 736 €13 937 €---
1026 685 €11 822 €8 333 €14 862 €---
1127 218 €11 406 €7 917 €15 812 €---
1227 763 €10 976 €7 487 €16 787 €---
1328 318 €10 531 €7 042 €17 787 €---
1428 884 €10 071 €6 582 €18 813 €---
1529 462 €9 596 €6 107 €19 866 €---
1630 051 €9 104 €5 615 €20 947 €---
1730 652 €8 596 €5 107 €22 057 €---
1831 265 €8 070 €4 581 €23 195 €---
1931 891 €7 527 €4 038 €24 364 €---
2032 529 €6 965 €3 476 €25 564 €---
2133 179 €6 384 €2 895 €26 795 €---
2233 843 €5 784 €2 295 €28 059 €---
2334 520 €5 163 €1 674 €29 357 €---
2435 210 €4 521 €1 032 €30 689 €---
2535 914 €3 857 €368 €32 057 €---
TOTAL715 192 €283 686 €166 164 €431 506 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 689 €-3 210 €+7 899 €
2+4 689 €0 €+4 689 €
3+4 689 €+1 397 €+3 292 €
4+4 689 €+2 894 €+1 795 €
5+4 689 €+3 139 €+1 550 €
6+4 689 €+3 389 €+1 300 €
7+4 689 €+3 647 €+1 042 €
8+4 689 €+3 910 €+779 €
9+4 689 €+4 181 €+508 €
10+4 689 €+4 459 €+230 €
11+4 689 €+4 744 €-55 €
12+4 689 €+5 036 €-347 €
13+4 689 €+5 336 €-647 €
14+4 689 €+5 644 €-955 €
15+4 689 €+5 960 €-1 271 €
16+4 689 €+6 284 €-1 595 €
17+4 689 €+6 617 €-1 928 €
18+4 689 €+6 959 €-2 270 €
19+4 689 €+7 309 €-2 620 €
20+4 689 €+7 669 €-2 980 €
21+4 689 €+8 039 €-3 350 €
22+4 689 €+8 418 €-3 729 €
23+4 689 €+8 807 €-4 118 €
24+4 689 €+9 207 €-4 518 €
25+4 689 €+9 617 €-4 928 €
Total+117 225 €+129 452 €+-12 227 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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