Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 56 m²

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface56m²
Coût Total98 559€
Loyer Annuel6 706€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 740 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 566,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 56 m²

IDEAL INVESTISSEUR, ST BRIEUC, entre la gare et le centre-ville, agréable appartement 3 P. en bon état, actuellement loué, comprenant : entrée avec placard, séjour - cuisine équipée, dégagement, 2 chambres, salle d'eau, W.C. - cave et parking privatif

Surface : 56 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/05/2023

Consommation énergie primaire : 204 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 197 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 610 € et 870 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.518265, -2.752021
Total : 98 559€
Prix d'acquisition : 87 740€
Travaux : 3 800€
Valeur du bien : 91 540€
Frais de notaire : 7 019€
Coût estimé : 7 019€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 559€/mois
Loyer annuel estimé : 6706€/an
Fourchette totale : 443€ - 705€/mois
Fourchette annuelle : 5318€ - 8457€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 716,98 €/m²
Basé sur :441 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 151 €
Prix d'achat :87 740 €
Décote à l'achat :-8 411€ (-8.7%)
Marge achat-revente :-2 408€ (-2.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 559€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 523,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 940,03€
Coût de l'assurance :8 623,91€
Taxe foncière : 670,63€/an
Soit par mois : 55,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 558,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 579,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 800 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 706 €/an
Calcul : 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 436 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 559 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 671 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 251 €
Revenus locatifs : +6 706 €
Charges déductibles : -8 251 €
Résultat foncier Année 1 : -1 545 €(Déficit de 1 545 €)
Imputable sur revenu global : 1 545 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 451 €/an
Revenus locatifs : +6 706 €
Charges déductibles : -4 451 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 255 €/an
Prix d'achat du bien : 87 740 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 031 €(65% de 87 740 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 074 €/an
Calcul : 57 031 € × 3,636% = 2 074 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 706 €8 255 €3 439 €-1 548 €1 548 €--
26 840 €4 365 €3 349 €2 476 €---
36 977 €4 272 €3 256 €2 705 €---
47 117 €4 176 €3 160 €2 941 €---
57 259 €4 076 €3 060 €3 183 €---
67 404 €3 972 €2 957 €3 432 €---
77 552 €3 865 €2 850 €3 687 €---
87 703 €3 755 €2 739 €3 949 €---
97 857 €3 640 €2 624 €4 218 €---
108 015 €3 521 €2 505 €4 494 €---
118 175 €3 398 €2 382 €4 777 €---
128 338 €3 270 €2 254 €5 068 €---
138 505 €3 138 €2 122 €5 367 €---
148 675 €3 001 €1 985 €5 675 €---
158 849 €2 859 €1 843 €5 990 €---
169 026 €2 712 €1 696 €6 314 €---
179 206 €2 560 €1 544 €6 647 €---
189 390 €2 402 €1 386 €6 988 €---
199 578 €2 239 €1 223 €7 340 €---
209 770 €2 069 €1 054 €7 700 €---
219 965 €1 894 €878 €8 071 €---
2210 164 €1 712 €697 €8 452 €---
2310 368 €1 524 €509 €8 843 €---
2410 575 €1 329 €314 €9 246 €---
2510 787 €1 128 €112 €9 659 €---
TOTAL214 803 €79 130 €49 940 €135 674 €1 548 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 464 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 408 €-464 €+1 872 €
2+1 408 €+743 €+665 €
3+1 408 €+812 €+596 €
4+1 408 €+882 €+526 €
5+1 408 €+955 €+453 €
6+1 408 €+1 030 €+378 €
7+1 408 €+1 106 €+302 €
8+1 408 €+1 185 €+223 €
9+1 408 €+1 265 €+143 €
10+1 408 €+1 348 €+60 €
11+1 408 €+1 433 €-25 €
12+1 408 €+1 521 €-113 €
13+1 408 €+1 610 €-202 €
14+1 408 €+1 702 €-294 €
15+1 408 €+1 797 €-389 €
16+1 408 €+1 894 €-486 €
17+1 408 €+1 994 €-586 €
18+1 408 €+2 097 €-689 €
19+1 408 €+2 202 €-794 €
20+1 408 €+2 310 €-902 €
21+1 408 €+2 421 €-1 013 €
22+1 408 €+2 536 €-1 128 €
23+1 408 €+2 653 €-1 245 €
24+1 408 €+2 774 €-1 366 €
25+1 408 €+2 898 €-1 490 €
Total+35 200 €+40 702 €+-5 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →