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Appartement à vendre

VilleBar-sur-Seine (10)
Surface45m²
Coût Total66 808€
Loyer Annuel3 497€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-486€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 730 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 994 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, 1 chambre, Non meublé

A VENDRE, Un appartement situé au centre ville de BAR SUR SEINE, au 2ème étage d'une petite copropriété, pour une superficie de 46 m².

Ce bien se compose d'un séjour, cuisine séparée, salle d'eau - WC, chambre.

Fenêtres double vitrage. Chauffage électrique. Faibles charges de copropriété réglées une fois par an.

Idéal investisseur, le logement était précédemment loué à 395 EUR/mois.

44 730 euros. 42 000 euros + Honoraires de négo. : 2 730 euros (soit 6,50% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Bar-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10110
Coordonnées : 48.109508, 4.383160
Total : 66 808€
Prix d'acquisition : 44 730€
Travaux : 18 500€
Valeur du bien : 63 230€
Frais de notaire : 3 578€
Coût estimé : 3 578€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 4.98€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 291€/mois
Loyer annuel estimé : 3497€/an
Fourchette totale : 224€ - 379€/mois
Fourchette annuelle : 2691€ - 4545€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :906,06 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 773 €
Prix d'achat :44 730 €
Décote à l'achat :+3 957€ (+9.7%)
Marge achat-revente :-26 035€ (-63.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 808€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :326,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :26,72€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 353,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 285,89€
Coût de l'assurance :8 016,96€
Taxe foncière : 349,72€/an
Soit par mois : 29,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 395,00€/mois
Soit par an : 4 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 291,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-486,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et réduction des coûts énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec signes d'usure nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 45 m² × 800€/système = 8000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 600€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 50€/m² = 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 291 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 497 €/an
Calcul : 291 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 808 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 350 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 740 €/an
Calcul : 395 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 080 €
Revenus locatifs : +3 497 €
Charges déductibles : -26 080 €
Résultat foncier Année 1 : -22 583 €(Déficit de 22 583 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 183 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 580 €/an
Revenus locatifs : +3 497 €
Charges déductibles : -7 580 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 083 €/an(Déficit de 4 083 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1182.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 730 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 075 €(65% de 44 730 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 057 €/an
Calcul : 29 075 € × 3,636% = 1 057 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 497 €26 082 €2 172 €-22 585 €21 400 €1 185 €1 185 €
23 567 €7 524 €2 113 €-3 956 €3 956 €-1 185 €
33 639 €7 463 €2 053 €-3 825 €3 825 €-1 185 €
43 711 €7 401 €1 990 €-3 689 €3 689 €-1 185 €
53 786 €7 336 €1 926 €-3 551 €3 551 €-1 185 €
63 861 €7 269 €1 859 €-3 408 €3 408 €-1 185 €
73 938 €7 200 €1 790 €-3 262 €3 262 €-1 185 €
84 017 €7 129 €1 719 €-3 112 €3 112 €-1 185 €
94 098 €7 055 €1 645 €-2 958 €2 958 €-1 185 €
104 180 €6 979 €1 569 €-2 800 €2 800 €-1 185 €
114 263 €6 901 €1 490 €-2 638 €2 638 €-1 185 €
124 348 €6 819 €1 409 €-2 471 €2 471 €--
134 435 €6 735 €1 325 €-2 300 €2 300 €--
144 524 €6 649 €1 238 €-2 125 €2 125 €--
154 615 €6 559 €1 148 €-1 944 €1 944 €--
164 707 €6 466 €1 056 €-1 759 €1 759 €--
174 801 €6 370 €960 €-1 569 €1 569 €--
184 897 €6 271 €861 €-1 374 €1 374 €--
194 995 €6 169 €759 €-1 174 €1 174 €--
205 095 €6 063 €653 €-969 €969 €--
215 197 €5 954 €544 €-757 €757 €--
225 301 €5 841 €431 €-541 €541 €--
235 407 €5 725 €314 €-318 €318 €--
245 515 €5 604 €194 €-89 €89 €--
255 625 €5 479 €69 €146 €---
TOTAL112 018 €185 046 €31 286 €-73 028 €71 989 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 21 597 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -73 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +734 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+734 €-6 420 €+7 154 €
2+734 €-1 187 €+1 921 €
3+734 €-1 147 €+1 881 €
4+734 €-1 107 €+1 841 €
5+734 €-1 065 €+1 799 €
6+734 €-1 022 €+1 756 €
7+734 €-979 €+1 713 €
8+734 €-934 €+1 668 €
9+734 €-887 €+1 621 €
10+734 €-840 €+1 574 €
11+734 €-791 €+1 525 €
12+734 €-741 €+1 475 €
13+734 €-690 €+1 424 €
14+734 €-637 €+1 371 €
15+734 €-583 €+1 317 €
16+734 €-528 €+1 262 €
17+734 €-471 €+1 205 €
18+734 €-412 €+1 146 €
19+734 €-352 €+1 086 €
20+734 €-291 €+1 025 €
21+734 €-227 €+961 €
22+734 €-162 €+896 €
23+734 €-95 €+829 €
24+734 €-27 €+761 €
25+734 €+44 €+690 €
Total+18 350 €-21 553 €+39 903 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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