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Appartement à vendre Objat

VilleObjat (19)
Surface148m²
Coût Total148 480€
Loyer Annuel15 230€
Rentabilité10.26%
Cashflow/mois+353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 668,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif

Découvrez une formidable opportunité en plein centre d'Objat ! Situé en plein centre d'Objat, cet appartement vous séduira par ses volumes rares et généreux (148m² loi Carrez). Celui ci compte quatre chambres, un bureau, une salle de bain, une salle d'eau, une cuisine et un vaste salon carrelé en marbre. Contactez nous pour organiser une visite ! Honoraires inclus de 6.45% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 93 000 €. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3960.00 et 5410.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company39699qbg/145/En1b3/honoraires_negociation.pdf
Ville : Objat
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19130
Coordonnées : 45.261740, 1.409994
Total : 148 480€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 41 560€
Valeur du bien : 140 560€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 8.58€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1269€/mois
Loyer annuel estimé : 15230€/an
Fourchette totale : 1033€ - 1559€/mois
Fourchette annuelle : 12399€ - 18708€/an
Rentabilité brute :10.26%
Fourchette de rentabilité :8.35% - 12.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 439,29 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 014 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-114 014€ (-53.5%)
Marge achat-revente :64 534€ (30.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 789,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 235,09€
Coût de l'assurance :12 992,00€
Taxe foncière : 1 523,02€/an
Soit par mois : 126,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 269,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :353,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 560 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 48 m² × 20€/m² = 960€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Objat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 269 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 230 €/an
Calcul : 1 269 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 480 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 523 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 779 €
Revenus locatifs : +15 230 €
Charges déductibles : -48 779 €
Résultat foncier Année 1 : -33 548 €(Déficit de 33 548 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 148 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 219 €/an
Revenus locatifs : +15 230 €
Charges déductibles : -7 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 012 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12148.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 230 €48 783 €5 181 €-33 553 €21 400 €12 153 €12 153 €
215 535 €7 088 €5 046 €8 446 €--3 707 €
315 845 €6 948 €4 906 €8 897 €---
416 162 €6 803 €4 761 €9 359 €---
516 486 €6 653 €4 610 €9 833 €---
616 815 €6 497 €4 455 €10 318 €---
717 152 €6 336 €4 293 €10 816 €---
817 495 €6 169 €4 126 €11 326 €---
917 845 €5 996 €3 953 €11 849 €---
1018 201 €5 817 €3 774 €12 385 €---
1118 565 €5 631 €3 589 €12 934 €---
1218 937 €5 439 €3 396 €13 498 €---
1319 316 €5 240 €3 197 €14 076 €---
1419 702 €5 033 €2 991 €14 668 €---
1520 096 €4 820 €2 777 €15 276 €---
1620 498 €4 598 €2 555 €15 900 €---
1720 908 €4 369 €2 326 €16 539 €---
1821 326 €4 131 €2 089 €17 195 €---
1921 752 €3 885 €1 842 €17 867 €---
2022 187 €3 630 €1 587 €18 557 €---
2122 631 €3 366 €1 323 €19 265 €---
2223 084 €3 092 €1 050 €19 991 €---
2323 546 €2 809 €766 €20 736 €---
2424 016 €2 516 €473 €21 501 €---
2524 497 €2 211 €169 €22 285 €---
TOTAL487 827 €167 863 €75 235 €319 964 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 964 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 230 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 198 €-6 420 €+9 618 €
2+3 198 €0 €+3 198 €
3+3 198 €+1 557 €+1 641 €
4+3 198 €+2 808 €+390 €
5+3 198 €+2 950 €+248 €
6+3 198 €+3 095 €+103 €
7+3 198 €+3 245 €-47 €
8+3 198 €+3 398 €-200 €
9+3 198 €+3 555 €-357 €
10+3 198 €+3 715 €-517 €
11+3 198 €+3 880 €-682 €
12+3 198 €+4 049 €-851 €
13+3 198 €+4 223 €-1 025 €
14+3 198 €+4 401 €-1 203 €
15+3 198 €+4 583 €-1 385 €
16+3 198 €+4 770 €-1 572 €
17+3 198 €+4 962 €-1 764 €
18+3 198 €+5 158 €-1 960 €
19+3 198 €+5 360 €-2 162 €
20+3 198 €+5 567 €-2 369 €
21+3 198 €+5 780 €-2 582 €
22+3 198 €+5 997 €-2 799 €
23+3 198 €+6 221 €-3 023 €
24+3 198 €+6 450 €-3 252 €
25+3 198 €+6 686 €-3 488 €
Total+79 950 €+95 989 €+-16 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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