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Appartement 53m2 Valence centre à rénover

VilleValence (26)
Surface53m²
Coût Total99 000€
Loyer Annuel6 498€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 415,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends grand F2, 54 m2 en rez de chaussée, il est constitué d'une grande pièce cuisine, une grande salle de bain avec baignoire, 1 salon, 1 chambre. Chauffage gaz avec chaudière individuelle, double vitrage.

Des travaux de rénovation à prévoir.

L'appartement est à 5 mn à pied du centre ville, 5mn de la gare, et 10 mn à pied du Lycée Camille Vernet, et passage des lignes de bus 2, 5 et 20.

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.927730, 4.896600
Total : 99 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 18 000€
Valeur du bien : 93 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 542€/mois
Loyer annuel estimé : 6498€/an
Fourchette totale : 427€ - 687€/mois
Fourchette annuelle : 5120€ - 8248€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 077,05 €/m²
Basé sur :784 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 084 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-35 084€ (-31.9%)
Marge achat-revente :11 084€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 685,20€
Coût de l'assurance :8 662,50€
Taxe foncière : 649,83€/an
Soit par mois : 54,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 541,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 578,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière à gaz individuelle
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour assurer un bon fonctionnement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement baignoire, lavabo, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite des travaux de mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 600€
    Remplacement chaudière à gaz: 1 chaudière × 3600€ = 3600€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambre:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 pour Valence.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 498 €/an
Calcul : 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 418 €
Revenus locatifs : +6 498 €
Charges déductibles : -22 418 €
Résultat foncier Année 1 : -15 920 €(Déficit de 15 920 €)
Imputable sur revenu global : 15 920 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 418 €/an
Revenus locatifs : +6 498 €
Charges déductibles : -4 418 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 080 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 498 €22 421 €3 425 €-15 923 €15 923 €--
26 628 €4 331 €3 335 €2 297 €---
36 761 €4 238 €3 242 €2 522 €---
46 896 €4 142 €3 146 €2 754 €---
57 034 €4 043 €3 046 €2 991 €---
67 175 €3 939 €2 943 €3 235 €---
77 318 €3 833 €2 836 €3 486 €---
87 465 €3 722 €2 726 €3 743 €---
97 614 €3 607 €2 611 €4 006 €---
107 766 €3 489 €2 492 €4 277 €---
117 921 €3 366 €2 369 €4 556 €---
128 080 €3 239 €2 242 €4 841 €---
138 241 €3 107 €2 110 €5 135 €---
148 406 €2 970 €1 974 €5 436 €---
158 574 €2 829 €1 833 €5 745 €---
168 746 €2 683 €1 686 €6 063 €---
178 921 €2 531 €1 535 €6 390 €---
189 099 €2 374 €1 378 €6 725 €---
199 281 €2 212 €1 215 €7 070 €---
209 467 €2 043 €1 047 €7 424 €---
219 656 €1 869 €873 €7 787 €---
229 849 €1 688 €692 €8 161 €---
2310 046 €1 502 €505 €8 545 €---
2410 247 €1 308 €312 €8 939 €---
2510 452 €1 108 €111 €9 345 €---
TOTAL208 142 €92 593 €49 685 €115 549 €15 923 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 777 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 549 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 498 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 365 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 365 €-4 777 €+6 142 €
2+1 365 €+689 €+676 €
3+1 365 €+757 €+608 €
4+1 365 €+826 €+539 €
5+1 365 €+897 €+468 €
6+1 365 €+971 €+394 €
7+1 365 €+1 046 €+319 €
8+1 365 €+1 123 €+242 €
9+1 365 €+1 202 €+163 €
10+1 365 €+1 283 €+82 €
11+1 365 €+1 367 €-2 €
12+1 365 €+1 452 €-87 €
13+1 365 €+1 540 €-175 €
14+1 365 €+1 631 €-266 €
15+1 365 €+1 724 €-359 €
16+1 365 €+1 819 €-454 €
17+1 365 €+1 917 €-552 €
18+1 365 €+2 018 €-653 €
19+1 365 €+2 121 €-756 €
20+1 365 €+2 227 €-862 €
21+1 365 €+2 336 €-971 €
22+1 365 €+2 448 €-1 083 €
23+1 365 €+2 563 €-1 198 €
24+1 365 €+2 682 €-1 317 €
25+1 365 €+2 803 €-1 438 €
Total+34 125 €+34 665 €+-540 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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