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Maison de village

VilleDurban-Corbières (11)
Surface110
Coût Total123 240
Loyer Annuel10 717
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+166
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 981,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 6 pièces, 2 chambres, Orientation sud, Cheminée, Cave, 1 salle de douche

Construit à l'époque médiévale et situé au pied du château, sur les hauteurs de Durban-Corbières dans une ruelle calme, ce bien historique offre l'espace ainsi que des très belles vues sur le village et les collines. La maison lumineuse et traversante se dresse sur trois niveaux pour une surface totale d'environ 160m² et se compose comme suit: au rez-de-chaussée se trouvent deux caves (2x~25m²) chacune avec sa propre entrée, le premier comprend une grande pièce à vivre/cuisine (~32m²) avec son cheminée d'époque, deux chambres (~10m² et ~9m²) et une Salle d'eau avec Wc (~3,5m²). Le deuxième étage est constitué d'une grande pièce (~45m²) et deux plus petites (~9m² et ~4m²). Ce niveau, qui est à finir, offre la possibilité de créer un appartement indépendant (ou des chambres en plus) car l'escalier d'époque (à restaurer) donne un accès indépendant aux trois niveaux. L'extérieur est constitué d'un ancien cabanon (~10m²) en ruine. Double vitrage (sauf trois petites fenêtres). Le village dispose de nombreux commerces de proximité, tous accessibles à pied. Sextant France - Marleen Van Boxelaere agent basé à Fraisse Des Corbieres - - Plus d'informations sur réf. 23680. Honoraires Ttc charge vendeur. Agent commercial.

Ville : Durban-Corbières
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11360
Coordonnées : 42.996414, 2.817066
Total : 123 240
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 6 600
Valeur du bien : 114 600
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 893€/mois
Loyer annuel estimé : 10717€/an
Fourchette totale : 661€ - 1207€/mois
Fourchette annuelle : 7931€ - 14484€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 11.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 828,03 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 083
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-93 083 (-46.3%)
Marge achat-revente :77 843€ (38.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 637,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 321,41
Coût de l'assurance :10 783,50
Taxe foncière : 1 071,74€/an
Soit par mois : 89,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 893,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, fenêtres anciennes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~3,5 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (~19 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 600(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600
    Isolation combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 717 €/an
Calcul : 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 240 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 072 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 081
Revenus locatifs : +10 717
Charges déductibles : -12 081
Résultat foncier Année 1 : -1 363(Déficit de 1 363 €)
Imputable sur revenu global : 1 363
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 481 €/an
Revenus locatifs : +10 717
Charges déductibles : -5 481
Résultat foncier Années 2+ : 5 237 €/an
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 71712 0853 982-1 3671 367 €--
210 9325 3773 8745 555---
311 1505 2663 7635 884---
411 3735 1513 6486 222---
511 6015 0333 5296 568---
611 8334 9103 4076 923---
712 0704 7833 2807 286---
812 3114 6523 1497 659---
912 5574 5173 0148 040---
1012 8084 3782 8748 431---
1113 0654 2332 7308 831---
1213 3264 0842 5819 242---
1313 5923 9302 4279 662---
1413 8643 7712 26810 093---
1514 1413 6062 10310 535---
1614 4243 4361 93310 988---
1714 7133 2611 75811 452---
1815 0073 0791 57611 928---
1915 3072 8921 38912 415---
2015 6132 6981 19512 915---
2115 9262 49899513 427---
2216 2442 29278913 952---
2316 5692 07857514 491---
2416 9001 85735415 043---
2517 2381 62912615 609---
TOTAL343 283101 49957 321241 7851 367Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 410
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 785
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 251-410+2 661
2+2 251+1 666+585
3+2 251+1 765+486
4+2 251+1 867+384
5+2 251+1 971+280
6+2 251+2 077+174
7+2 251+2 186+65
8+2 251+2 298-47
9+2 251+2 412-161
10+2 251+2 529-278
11+2 251+2 649-398
12+2 251+2 773-522
13+2 251+2 899-648
14+2 251+3 028-777
15+2 251+3 161-910
16+2 251+3 296-1 045
17+2 251+3 436-1 185
18+2 251+3 578-1 327
19+2 251+3 725-1 474
20+2 251+3 874-1 623
21+2 251+4 028-1 777
22+2 251+4 186-1 935
23+2 251+4 347-2 096
24+2 251+4 513-2 262
25+2 251+4 683-2 432
Total+56 275+72 535+-16 260
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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