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Saint-Denis (93)

Bien expiré
VilleLa plaine st denis, St denis (93)
Surface65m²
Coût Total201 000€
Loyer Annuel14 302€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois-257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 692,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Proximité commerces et transports

Bel appartement situé au 7e étage avec ascenseur et d'une surface habitable de 65m², il se compose d'une entrée principale, un séjour exposé est, une cuisine indépendante équipée et aménagée, une salle de bain avec wc séparé, 2 chambres spacieuses et lumineuses.

**Métro Saint Denis basilique et St. Denis université. Tramway T1. **Marché 3 fois par semaine. Mardi-Vendredi-Dimanche

Chauffage collectif par la ville (urbain).

Parking extérieur. Cave.

Pas de vis à vis. Vue dégagée et verdoyante. Calme et tranquille. Résidence bien gérée.

Charges de copropriété: 3300€. Taxe foncière: 1620€.

Ville : La plaine st denis, St denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.936100, 2.364880
Total : 201 000€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 187 000€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1192€/mois
Loyer annuel estimé : 14302€/an
Fourchette totale : 904€ - 1572€/mois
Fourchette annuelle : 10842€ - 18866€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 931,17 €/m²
Basé sur :412 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 526 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-80 526€ (-31.5%)
Marge achat-revente :54 526€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :981,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 038,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 489,15€
Coût de l'assurance :17 085,00€
Taxe foncière : 1 620,00€/an
Soit par mois : 135,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 275,00€/mois
Soit par an : 3 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 191,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 448,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-256,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif urbain
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 192 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 302 €/an
Calcul : 1 192 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 488 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 620 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 300 €/an
Calcul : 275 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 091 €
Revenus locatifs : +14 302 €
Charges déductibles : -24 091 €
Résultat foncier Année 1 : -9 789 €(Déficit de 9 789 €)
Imputable sur revenu global : 9 789 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 091 €/an
Revenus locatifs : +14 302 €
Charges déductibles : -12 091 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 211 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 302 €24 097 €6 494 €-9 795 €9 795 €--
214 588 €11 922 €6 318 €2 666 €---
314 880 €11 741 €6 137 €3 139 €---
415 177 €11 553 €5 950 €3 624 €---
515 481 €11 360 €5 756 €4 121 €---
615 791 €11 160 €5 556 €4 631 €---
716 106 €10 953 €5 350 €5 153 €---
816 429 €10 740 €5 136 €5 689 €---
916 757 €10 519 €4 916 €6 238 €---
1017 092 €10 292 €4 688 €6 801 €---
1117 434 €10 056 €4 453 €7 378 €---
1217 783 €9 813 €4 210 €7 970 €---
1318 138 €9 562 €3 958 €8 577 €---
1418 501 €9 302 €3 699 €9 199 €---
1518 871 €9 034 €3 430 €9 837 €---
1619 249 €8 757 €3 153 €10 492 €---
1719 634 €8 470 €2 867 €11 163 €---
1820 026 €8 174 €2 571 €11 852 €---
1920 427 €7 869 €2 265 €12 558 €---
2020 835 €7 553 €1 950 €13 282 €---
2121 252 €7 227 €1 623 €14 025 €---
2221 677 €6 889 €1 286 €14 788 €---
2322 111 €6 541 €938 €15 569 €---
2422 553 €6 181 €578 €16 372 €---
2523 004 €5 809 €206 €17 194 €---
TOTAL458 098 €245 574 €93 489 €212 524 €9 795 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 939 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 524 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 003 €-2 939 €+5 942 €
2+3 003 €+800 €+2 203 €
3+3 003 €+942 €+2 061 €
4+3 003 €+1 087 €+1 916 €
5+3 003 €+1 236 €+1 767 €
6+3 003 €+1 389 €+1 614 €
7+3 003 €+1 546 €+1 457 €
8+3 003 €+1 707 €+1 296 €
9+3 003 €+1 871 €+1 132 €
10+3 003 €+2 040 €+963 €
11+3 003 €+2 213 €+790 €
12+3 003 €+2 391 €+612 €
13+3 003 €+2 573 €+430 €
14+3 003 €+2 760 €+243 €
15+3 003 €+2 951 €+52 €
16+3 003 €+3 148 €-145 €
17+3 003 €+3 349 €-346 €
18+3 003 €+3 556 €-553 €
19+3 003 €+3 767 €-764 €
20+3 003 €+3 985 €-982 €
21+3 003 €+4 208 €-1 205 €
22+3 003 €+4 436 €-1 433 €
23+3 003 €+4 671 €-1 668 €
24+3 003 €+4 911 €-1 908 €
25+3 003 €+5 158 €-2 155 €
Total+75 075 €+63 757 €+11 318 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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