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T2 RDC rue de Lorraine

VilleThaon-les-Vosges (88)
Surface48m²
Coût Total73 620€
Loyer Annuel6 657€
Rentabilité9.04%
Cashflow/mois+114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 145,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose ce T2 de 45m² en rez-de-chaussée, idéalement situé, Rue de Lorraine à Thaon-les-Vosges. Cet appartement comprend :

  • une pièce de vie avec cuisine
  • une chambre
  • une salle de bain
  • une place de parking
  • une cave L'appartement est situé dans un quartier dynamique avec proximité immédiate des commerces, écoles et transports. Chauffage électrique individuel. Classe énergie E - Classe climat B. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Thaon-les-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88150
Coordonnées : 48.252430, 6.418210
Total : 73 620€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 14 220€
Valeur du bien : 69 220€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 11.56€/m²/mois
Fourchette : 8.87€ - 15.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 555€/mois
Loyer annuel estimé : 6657€/an
Fourchette totale : 426€ - 723€/mois
Fourchette annuelle : 5111€ - 8671€/an
Rentabilité brute :9.04%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 11.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 327,27 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 709 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-8 709€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-9 911€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :364,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 385,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 766,76€
Coût de l'assurance :6 257,70€
Taxe foncière : 665,73€/an
Soit par mois : 55,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 554,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 440,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - usure normale, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 220 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:300€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:1 200€
    Remplacement robinetterie: 1 robinet × 200€ = 200€, Peinture murs: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 820€
  • Salon:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Thaon-les-Vosges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 555 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 657 €/an
Calcul : 555 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 471 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 666 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 607 €
Revenus locatifs : +6 657 €
Charges déductibles : -17 607 €
Résultat foncier Année 1 : -10 950 €(Déficit de 10 950 €)
Imputable sur revenu global : 10 950 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 387 €/an
Revenus locatifs : +6 657 €
Charges déductibles : -3 387 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 270 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 657 €17 610 €2 474 €-10 952 €10 952 €--
26 790 €3 324 €2 408 €3 466 €---
36 926 €3 256 €2 340 €3 670 €---
47 065 €3 186 €2 270 €3 879 €---
57 206 €3 113 €2 197 €4 093 €---
67 350 €3 038 €2 122 €4 312 €---
77 497 €2 960 €2 044 €4 537 €---
87 647 €2 879 €1 963 €4 768 €---
97 800 €2 796 €1 880 €5 004 €---
107 956 €2 710 €1 794 €5 246 €---
118 115 €2 621 €1 705 €5 494 €---
128 277 €2 529 €1 613 €5 749 €---
138 443 €2 433 €1 517 €6 010 €---
148 612 €2 334 €1 418 €6 277 €---
158 784 €2 232 €1 316 €6 552 €---
168 960 €2 127 €1 211 €6 833 €---
179 139 €2 017 €1 101 €7 122 €---
189 322 €1 904 €988 €7 417 €---
199 508 €1 787 €871 €7 721 €---
209 698 €1 666 €750 €8 032 €---
219 892 €1 541 €625 €8 351 €---
2210 090 €1 412 €496 €8 679 €---
2310 292 €1 278 €362 €9 014 €---
2410 498 €1 139 €223 €9 359 €---
2510 708 €996 €80 €9 712 €---
TOTAL213 234 €72 888 €35 767 €140 346 €10 952 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 286 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 346 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 657 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 398 €-3 286 €+4 684 €
2+1 398 €+1 040 €+358 €
3+1 398 €+1 101 €+297 €
4+1 398 €+1 164 €+234 €
5+1 398 €+1 228 €+170 €
6+1 398 €+1 294 €+104 €
7+1 398 €+1 361 €+37 €
8+1 398 €+1 430 €-32 €
9+1 398 €+1 501 €-103 €
10+1 398 €+1 574 €-176 €
11+1 398 €+1 648 €-250 €
12+1 398 €+1 725 €-327 €
13+1 398 €+1 803 €-405 €
14+1 398 €+1 883 €-485 €
15+1 398 €+1 966 €-568 €
16+1 398 €+2 050 €-652 €
17+1 398 €+2 136 €-738 €
18+1 398 €+2 225 €-827 €
19+1 398 €+2 316 €-918 €
20+1 398 €+2 410 €-1 012 €
21+1 398 €+2 505 €-1 107 €
22+1 398 €+2 604 €-1 206 €
23+1 398 €+2 704 €-1 306 €
24+1 398 €+2 808 €-1 410 €
25+1 398 €+2 914 €-1 516 €
Total+34 950 €+42 104 €+-7 154 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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