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2 Appartements de type T2 Pont De Vaux + 1 grenier aménageable

VillePont-de-Vaux (01)
Surface128
Coût Total224 000
Loyer Annuel14 753
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 406,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 128 m², 4 pièces, 532 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Située au centre de Pont-De-Vaux, proche de toutes commodités, l'agence Laurent Immobilier vous présente en exclusivité cette maison de ville offrant un beau potentiel d'investissement composée de deux appartements et d'un grenier entièrement aménageable. Au rez-de-chaussée, vous trouverez un appartement T2 d'environ 72 m² comprenant une cuisine, un salon, une chambre, une salle de bains, des toilettes... Ce logement est actuellement loué 390 euros par mois. Au premier étage un second appartement T2 d'environ 55 m² (Dpe E)libre se compose d'une cuisine, un salon, une salle de bains, une chambre, des toilettes. Au deuxième étage et dernier niveau un grenier de 79 m² entièrement aménageable offrant de belles possibilités d'extension selon vos projets. Le bien dispose également deux places de parkings fermées par un portail. Une opportunité à découvrir sans tarder !! Idéal investisseur !!

Ville : Pont-de-Vaux
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01190
Coordonnées : 46.430730, 4.937800
Total : 224 000
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 29 600
Valeur du bien : 209 600
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 9.60€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1229€/mois
Loyer annuel estimé : 14753€/an
Fourchette totale : 948€ - 1595€/mois
Fourchette annuelle : 11371€ - 19140€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 541,67 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 334
Prix d'achat :180 000
Décote à l'achat :-17 334 (-8.8%)
Marge achat-revente :-26 666€ (-13.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 121,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :65,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 186,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 419,04
Coût de l'assurance :19 600,00
Taxe foncière : 1 475,28€/an
Soit par mois : 122,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 229,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 309,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien dans l'appartement T2 libre.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres:600
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-de-Vaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 229 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 753 €/an
Calcul : 1 229 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 000 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 601
Revenus locatifs : +14 753
Charges déductibles : -39 601
Résultat foncier Année 1 : -24 848(Déficit de 24 848 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 448
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 001 €/an
Revenus locatifs : +14 753
Charges déductibles : -10 001
Résultat foncier Années 2+ : 4 752 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3448.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 75339 6087 749-24 85621 400 €3 456 €3 456 €
215 0489 8057 5465 243---
315 3499 5957 3365 754---
415 6569 3777 1186 278---
515 9699 1526 8936 817---
616 2888 9186 6597 370---
716 6148 6776 4177 937---
816 9468 4266 1678 520---
917 2858 1675 9089 118---
1017 6317 8995 6399 732---
1117 9847 6205 36110 363---
1218 3437 3335 07311 011---
1318 7107 0344 77511 676---
1419 0846 7264 46612 359---
1519 4666 4064 14713 060---
1619 8556 0753 81513 781---
1720 2525 7323 47314 521---
1820 6575 3773 11715 281---
1921 0715 0092 75016 062---
2021 4924 6282 36916 864---
2121 9224 2341 97417 688---
2222 3603 8251 56618 535---
2322 8073 4021 14319 405---
2423 2642 96470520 299---
2523 7292 51125221 218---
TOTAL472 536198 501112 419274 03521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 035
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 098-6 420+9 518
2+3 098+536+2 562
3+3 098+1 726+1 372
4+3 098+1 884+1 214
5+3 098+2 045+1 053
6+3 098+2 211+887
7+3 098+2 381+717
8+3 098+2 556+542
9+3 098+2 735+363
10+3 098+2 920+178
11+3 098+3 109-11
12+3 098+3 303-205
13+3 098+3 503-405
14+3 098+3 708-610
15+3 098+3 918-820
16+3 098+4 134-1 036
17+3 098+4 356-1 258
18+3 098+4 584-1 486
19+3 098+4 818-1 720
20+3 098+5 059-1 961
21+3 098+5 306-2 208
22+3 098+5 560-2 462
23+3 098+5 822-2 724
24+3 098+6 090-2 992
25+3 098+6 365-3 267
Total+77 450+82 210+-4 760
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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