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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface153
Coût Total420 340
Loyer Annuel32 706
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+283
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 329 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 2 150,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 34 m²), 4 chambres, Jardin, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Pas de balcon

Votre agence La Maison vous présente cette maison de plus de 150m2 habitabes, si vouscherchez de grands volumes, c'est la maison parfaite ! Nous somme situés à deux pas du Canal de l'Ourcq, dans une rue prisée pour son calme ! La maison vous propose, au RDC : deux grandes entrées avec du rangement, une cuisine équipée, une salle à manger, une salle d'eau avec WC, un double salon-séjour de près de 35m2 ! A l'étage, le palier dessert 3 chambres spacieuses, une salle de bains avec WC. Les combles sont également aménageables pour plus de surface ! La maison vous propose : plusieurs accès véhicules, un espace terrasse, des dépendances pour du stockage, un garage fermé. Une véritable maison familiale, qui n'attend que vous pour une visite !

Classe énergétique E, classe climat E. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie : entre 2180€ et 3010€ (prix indexés au 1er janvier 2021). Risques : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Annonce diffusée par Mermier Jean-Baptiste, agent commercial immobilier immatriculé au RSAC de Bobigny sous le numéro 889 194 544. Mandataire habilité par La Maison - Transactions Immobilières , titulaire de la carte professionnelle n°CPI 9301 2017 000 016 341, délivrée par la CCI Paris Ile-de-France.

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.922902, 2.512526
Total : 420 340
Prix d'acquisition : 329 000
Travaux : 65 020
Valeur du bien : 394 020
Frais de notaire : 26 320
Coût estimé : 26 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153
Loyer prédit : 17.81€/m²/mois
Fourchette : 12.68€ - 25.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 2726€/mois
Loyer annuel estimé : 32706€/an
Fourchette totale : 1940€ - 3829€/mois
Fourchette annuelle : 23279€ - 45952€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :420 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 050,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :119,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 169,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :194 841,86
Coût de l'assurance :35 728,90
Taxe foncière : 3 270,64€/an
Soit par mois : 272,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 725,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 442,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter le plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité sanitaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 020(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 120
    Isolation combles: 153 m² × 40€/m² = 6120€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 400
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (pose incluse)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres:4 800
    Rénovation chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (plomberie, électricité, peinture incluses)
  • Salon:3 500
    Rafraîchissement salon: 50 m² × 70€/m² = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:8 000
    Mise à jour plomberie: toute la maison × 8000€ = 8000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 520✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 726 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 706 €/an
Calcul : 2 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 420 340 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 429 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 245
Revenus locatifs : +32 706
Charges déductibles : -83 245
Résultat foncier Année 1 : -50 539(Déficit de 50 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 139
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 225 €/an
Revenus locatifs : +32 706
Charges déductibles : -18 225
Résultat foncier Années 2+ : 14 481 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29138.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 329 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 850(65% de 329 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 776 €/an
Calcul : 213 850 € × 3,636% = 7 776
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 70683 25813 539-50 55221 400 €29 152 €29 152 €
233 36017 87213 17215 488--13 664 €
334 02817 49412 79416 534---
434 70817 10312 40317 605---
535 40216 69911 99918 703---
636 11016 28211 58219 829---
736 83315 85111 15120 982---
837 56915 40510 70622 164---
938 32114 94510 24623 375---
1039 08714 4709 77024 617---
1139 86913 9799 27925 890---
1240 66613 4728 77227 194---
1341 48012 9488 24828 532---
1442 30912 4077 70729 903---
1543 15511 8477 14831 308---
1644 01811 2706 57032 749---
1744 89910 6735 97334 226---
1845 79710 0565 35635 741---
1946 7139 4194 71937 294---
2047 6478 7614 06138 886---
2148 6008 0813 38140 519---
2249 5727 3792 67942 193---
2350 5636 6531 95343 910---
2451 5755 9031 20445 671---
2552 6065 12942947 477---
TOTAL1 047 595377 357194 842670 23821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 670 238
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 868 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 868-6 420+13 288
2+6 8680+6 868
3+6 868+861+6 007
4+6 868+5 282+1 586
5+6 868+5 611+1 257
6+6 868+5 949+919
7+6 868+6 295+573
8+6 868+6 649+219
9+6 868+7 013-145
10+6 868+7 385-517
11+6 868+7 767-899
12+6 868+8 158-1 290
13+6 868+8 559-1 691
14+6 868+8 971-2 103
15+6 868+9 392-2 524
16+6 868+9 825-2 957
17+6 868+10 268-3 400
18+6 868+10 722-3 854
19+6 868+11 188-4 320
20+6 868+11 666-4 798
21+6 868+12 156-5 288
22+6 868+12 658-5 790
23+6 868+13 173-6 305
24+6 868+13 701-6 833
25+6 868+14 243-7 375
Total+171 700+201 071+-29 371
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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