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Immeuble - 11 pièce(s) - 280 m²

VilleHérimoncourt (25)
Surface280m²
Coût Total329 681€
Loyer Annuel27 876€
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 575 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 634,2 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Laforêt Audincourt vous propose, au centre-ville d'Hérimoncourt, proche de la frontière Suisse et de toutes commodités, un immeuble composé d'un appartement T4 loué (535 euros hors charges), d'un appartement T3 en RDC loyer potentiel 650 euros ainsi qu'un appartement T4 à rénové d'environ 100m2 pouvant être loué à environ 600 euros. Dans les combles, des greniers sont à disposition avec une possibilité de créer un appartement avec loyer potentiel d'environ 700 euros. Soit une possibilité de rente d'environ 2485 euros par mois, soit 29820 euros/an. Passez par Laforêt!!! Contactez-nous (7.62 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Karine MONNOT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 992143834 - BELFORT.

Etat général : Moyen Surface terrain : 307 Année de construction : 1948 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gaz Fibre optique : Oui Numéro de mandat : 314

Précision localisation : ville

Ville : Hérimoncourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25310
Total : 329 681€
Prix d'acquisition : 177 575€
Travaux : 137 900€
Valeur du bien : 315 475€
Frais de notaire : 14 206€
Coût estimé : 14 206€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 8.30€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 2323€/mois
Loyer annuel estimé : 27876€/an
Fourchette totale : 1827€ - 2954€/mois
Fourchette annuelle : 21924€ - 35446€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :866,93 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :242 740 €
Prix d'achat :177 575 €
Décote à l'achat :-65 165€ (-26.8%)
Marge achat-revente :-86 941€ (-35.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 681€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 613,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :131,87€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 745,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 388,15€
Coût de l'assurance :39 561,72€
Taxe foncière : 2 787,65€/an
Soit par mois : 232,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 323,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 977,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :345,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Immeuble construit en 1948, généralement associé à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et changement de revêtement si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :137 900 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 5500€
  • Menuiseries:35 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 1000€/fenêtre = 35000€ (estimation moyenne incluant pose)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:41 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 20000€
  • Salle de bain:14 100€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1000€ + Carrelage murs et sol (20m²): 600€ + Main d'œuvre: 900€ = 7000€
  • Chambres:22 400€
    Parquet flottant 80 m²: 40€/m² × 80 = 3200€, Peinture 80 m² murs: 30€/m² × 80 = 2400€, Électricité 8 chambres: 600€/chambre × 8 = 4800€, Main d'œuvre: 3600€ = 12000€
  • Salon:8 900€
    Peinture murs et plafonds salon: 100 m² × 30€/m² = 3000€, Changement de revêtement (parquet flottant 30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1100€ = 5000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Hérimoncourt), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 51 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 323 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 876 €/an
Calcul : 2 323 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 706 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 681 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 582 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 137 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 152 977 €
Revenus locatifs : +27 876 €
Charges déductibles : -152 977 €
Résultat foncier Année 1 : -125 100 €(Déficit de 125 100 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 103 700 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 077 €/an
Revenus locatifs : +27 876 €
Charges déductibles : -15 077 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 800 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 103700.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 575 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 424 €(65% de 177 575 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 197 €/an
Calcul : 115 424 € × 3,636% = 4 197 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 876 €152 987 €10 717 €-125 111 €21 400 €103 711 €103 711 €
228 434 €14 798 €10 428 €13 636 €--90 075 €
329 003 €14 500 €10 130 €14 503 €--75 572 €
429 583 €14 191 €9 821 €15 391 €--60 181 €
530 174 €13 873 €9 503 €16 302 €--43 879 €
630 778 €13 543 €9 173 €17 234 €--26 644 €
731 393 €13 203 €8 833 €18 190 €--8 454 €
832 021 €12 851 €8 481 €19 170 €---
932 662 €12 488 €8 118 €20 174 €---
1033 315 €12 112 €7 742 €21 203 €---
1133 981 €11 724 €7 354 €22 257 €---
1234 661 €11 323 €6 953 €23 338 €---
1335 354 €10 909 €6 538 €24 446 €---
1436 061 €10 480 €6 110 €25 581 €---
1536 782 €10 038 €5 667 €26 745 €---
1637 518 €9 580 €5 210 €27 938 €---
1738 268 €9 107 €4 737 €29 161 €---
1839 034 €8 619 €4 249 €30 415 €---
1939 815 €8 114 €3 744 €31 700 €---
2040 611 €7 592 €3 222 €33 018 €---
2141 423 €7 053 €2 683 €34 370 €---
2242 251 €6 496 €2 126 €35 755 €---
2343 096 €5 921 €1 550 €37 176 €---
2443 958 €5 326 €956 €38 633 €---
2544 838 €4 711 €341 €40 127 €---
TOTAL892 893 €401 541 €154 388 €491 351 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 491 351 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 854 €-6 420 €+12 274 €
2+5 854 €0 €+5 854 €
3+5 854 €0 €+5 854 €
4+5 854 €0 €+5 854 €
5+5 854 €0 €+5 854 €
6+5 854 €0 €+5 854 €
7+5 854 €0 €+5 854 €
8+5 854 €+3 215 €+2 639 €
9+5 854 €+6 052 €-198 €
10+5 854 €+6 361 €-507 €
11+5 854 €+6 677 €-823 €
12+5 854 €+7 001 €-1 147 €
13+5 854 €+7 334 €-1 480 €
14+5 854 €+7 674 €-1 820 €
15+5 854 €+8 023 €-2 169 €
16+5 854 €+8 381 €-2 527 €
17+5 854 €+8 748 €-2 894 €
18+5 854 €+9 124 €-3 270 €
19+5 854 €+9 510 €-3 656 €
20+5 854 €+9 905 €-4 051 €
21+5 854 €+10 311 €-4 457 €
22+5 854 €+10 727 €-4 873 €
23+5 854 €+11 153 €-5 299 €
24+5 854 €+11 590 €-5 736 €
25+5 854 €+12 038 €-6 184 €
Total+146 350 €+147 405 €+-1 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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