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Maison à vendre

VilleMagné (79)
Surface115m²
Coût Total88 548€
Loyer Annuel12 553€
Rentabilité14.18%
Cashflow/mois+477€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 657,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres

MAGNE - Centre Située au coeur du marais poitevin, cette maison à rénover offre un fort potentiel avec environ 115 m² habitables. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une entrée, un salon, une cuisine, une grande arrière-cuisine ainsi qu'un WC. À l'étage, un couloir dessert 4 grandes chambres et une salle d'eau avec WC. Des travaux sont à prévoir, idéal pour un projet d'investissement ou de rénovation personnalisée. Belle opportunité dans un cadre naturel recherché (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Magné
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79460
Coordonnées : 46.310363, -0.557683
Total : 88 548€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 6 900€
Valeur du bien : 82 500€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1046€/mois
Loyer annuel estimé : 12553€/an
Fourchette totale : 842€ - 1299€/mois
Fourchette annuelle : 10109€ - 15588€/an
Rentabilité brute :14.18%
Fourchette de rentabilité :11.42% - 17.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 927,71 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 687 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :-146 087€ (-65.9%)
Marge achat-revente :133 139€ (60.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 548€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 019,22€
Coût de l'assurance :7 747,95€
Taxe foncière : 1 255,29€/an
Soit par mois : 104,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 046,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :477,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage fissuré et équipements obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en parquet
Quantité: 30 m²
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et la fonctionnalité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 900 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 900€
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 900€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 046 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 553 €/an
Calcul : 1 046 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 548 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 255 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 438 €
Revenus locatifs : +12 553 €
Charges déductibles : -11 438 €
Résultat foncier Année 1 : 1 115 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 538 €/an
Revenus locatifs : +12 553 €
Charges déductibles : -4 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 015 €/an
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 553 €11 440 €2 975 €1 112 €---
212 804 €4 461 €2 896 €8 343 €---
313 060 €4 380 €2 814 €8 680 €---
413 321 €4 295 €2 730 €9 026 €---
513 588 €4 208 €2 642 €9 380 €---
613 859 €4 117 €2 552 €9 742 €---
714 137 €4 024 €2 458 €10 113 €---
814 419 €3 927 €2 362 €10 493 €---
914 708 €3 827 €2 261 €10 881 €---
1015 002 €3 723 €2 158 €11 279 €---
1115 302 €3 616 €2 050 €11 686 €---
1215 608 €3 505 €1 940 €12 103 €---
1315 920 €3 390 €1 825 €12 530 €---
1416 238 €3 271 €1 706 €12 967 €---
1516 563 €3 148 €1 583 €13 415 €---
1616 895 €3 021 €1 456 €13 873 €---
1717 232 €2 890 €1 325 €14 343 €---
1817 577 €2 754 €1 189 €14 823 €---
1917 929 €2 613 €1 048 €15 315 €---
2018 287 €2 468 €902 €15 820 €---
2118 653 €2 317 €752 €16 336 €---
2219 026 €2 161 €596 €16 865 €---
2319 406 €2 000 €435 €17 406 €---
2419 795 €1 833 €268 €17 961 €---
2520 191 €1 661 €96 €18 530 €---
TOTAL402 072 €89 049 €43 019 €313 023 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 636 €+334 €+2 302 €
2+2 636 €+2 503 €+133 €
3+2 636 €+2 604 €+32 €
4+2 636 €+2 708 €-72 €
5+2 636 €+2 814 €-178 €
6+2 636 €+2 923 €-287 €
7+2 636 €+3 034 €-398 €
8+2 636 €+3 148 €-512 €
9+2 636 €+3 264 €-628 €
10+2 636 €+3 384 €-748 €
11+2 636 €+3 506 €-870 €
12+2 636 €+3 631 €-995 €
13+2 636 €+3 759 €-1 123 €
14+2 636 €+3 890 €-1 254 €
15+2 636 €+4 024 €-1 388 €
16+2 636 €+4 162 €-1 526 €
17+2 636 €+4 303 €-1 667 €
18+2 636 €+4 447 €-1 811 €
19+2 636 €+4 595 €-1 959 €
20+2 636 €+4 746 €-2 110 €
21+2 636 €+4 901 €-2 265 €
22+2 636 €+5 059 €-2 423 €
23+2 636 €+5 222 €-2 586 €
24+2 636 €+5 388 €-2 752 €
25+2 636 €+5 559 €-2 923 €
Total+65 900 €+93 907 €+-28 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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