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Immeuble - 170 m²

Bien expiré
VilleAngevillers (57)
Surface170m²
Coût Total308 300€
Loyer Annuel28 519€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+506€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 441,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité à Angevillers, Elise ZANAROLI vous présente cet immeuble de rapport composé de 2 appartements libres de toute occupation: un F2 et un F5Descriptif des appartements: - au RDC, un appartement F2 pièces de 44m2, qui se compose d'une double pièce de vie, d'une chambre et d'une salle d'eau avec WC, chauffage électrique.- au 1er étage, un appartement en duplex avec entrée, une pièce de vie avec cuisine équipée ouverte, une véranda, une salle de bain, WC séparés et 3 chambres. Un garage et une buanderie chaufferie complètent le rez-de-chaussée, chauffage fuel. Cet appartement bénéficie d'un garage et d'une chaufferie. Cet immeuble bénéficie d'un assainissement collectif. Visite virtuelle et plans sur demandeLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 245 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Elise ZANAROLI - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de THIONVILLE sous le numéro 823 997 291

Ville : Angevillers
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57440
Total : 308 300€
Prix d'acquisition : 245 000€
Travaux : 43 700€
Valeur du bien : 288 700€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 13.98€/m²/mois
Fourchette : 11.02€ - 17.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 2377€/mois
Loyer annuel estimé : 28519€/an
Fourchette totale : 1874€ - 3014€/mois
Fourchette annuelle : 22490€ - 36164€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 11.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 540,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :92,49€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 632,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 735,26€
Coût de l'assurance :27 747,00€
Taxe foncière : 2 851,86€/an
Soit par mois : 237,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 376,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 870,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :506,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fuel actuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie et électricité: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angevillers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 377 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 519 €/an
Calcul : 2 377 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 300 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 110 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 256 €
Revenus locatifs : +28 519 €
Charges déductibles : -58 256 €
Résultat foncier Année 1 : -29 737 €(Déficit de 29 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 556 €/an
Revenus locatifs : +28 519 €
Charges déductibles : -14 556 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 963 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8337.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 519 €58 266 €10 604 €-29 747 €21 400 €8 347 €8 347 €
229 089 €14 287 €10 325 €14 802 €---
329 671 €13 999 €10 037 €15 672 €---
430 264 €13 700 €9 738 €16 564 €---
530 869 €13 391 €9 429 €17 478 €---
631 487 €13 071 €9 109 €18 416 €---
732 117 €12 740 €8 778 €19 377 €---
832 759 €12 396 €8 435 €20 362 €---
933 414 €12 041 €8 079 €21 373 €---
1034 082 €11 673 €7 712 €22 409 €---
1134 764 €11 292 €7 331 €23 471 €---
1235 459 €10 898 €6 936 €24 561 €---
1336 168 €10 490 €6 528 €25 678 €---
1436 892 €10 067 €6 106 €26 825 €---
1537 630 €9 630 €5 668 €28 000 €---
1638 382 €9 177 €5 215 €29 206 €---
1739 150 €8 707 €4 746 €30 442 €---
1839 933 €8 222 €4 260 €31 711 €---
1940 732 €7 719 €3 757 €33 013 €---
2041 546 €7 198 €3 237 €34 348 €---
2142 377 €6 659 €2 697 €35 718 €---
2243 225 €6 101 €2 139 €37 124 €---
2344 089 €5 523 €1 561 €38 566 €---
2444 971 €4 925 €963 €40 046 €---
2545 870 €4 305 €344 €41 565 €---
TOTAL913 459 €296 479 €153 735 €616 980 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 616 980 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 519 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 989 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 989 €-6 420 €+12 409 €
2+5 989 €+1 936 €+4 053 €
3+5 989 €+4 702 €+1 287 €
4+5 989 €+4 969 €+1 020 €
5+5 989 €+5 244 €+745 €
6+5 989 €+5 525 €+464 €
7+5 989 €+5 813 €+176 €
8+5 989 €+6 109 €-120 €
9+5 989 €+6 412 €-423 €
10+5 989 €+6 723 €-734 €
11+5 989 €+7 041 €-1 052 €
12+5 989 €+7 368 €-1 379 €
13+5 989 €+7 704 €-1 715 €
14+5 989 €+8 047 €-2 058 €
15+5 989 €+8 400 €-2 411 €
16+5 989 €+8 762 €-2 773 €
17+5 989 €+9 133 €-3 144 €
18+5 989 €+9 513 €-3 524 €
19+5 989 €+9 904 €-3 915 €
20+5 989 €+10 304 €-4 315 €
21+5 989 €+10 715 €-4 726 €
22+5 989 €+11 137 €-5 148 €
23+5 989 €+11 570 €-5 581 €
24+5 989 €+12 014 €-6 025 €
25+5 989 €+12 469 €-6 480 €
Total+149 725 €+185 094 €+-35 369 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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