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F2 a vendre

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface46m²
Coût Total93 672€
Loyer Annuel6 712€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 521,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

F2 de 46m se compos de 1 cuisine.1 chambre.1salons et 1 salle de bain avec douche et wc séparé .chauffage individuel et eau chaude au gaz. dans petite copropriété de 3 appartement au 1er étage sans ascenseur très calme avec accès au toit terrasse a proximité de la gare et du centre ville .idéale pour célibataire.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.953890, 4.354270
Total : 93 672€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 18 072€
Valeur du bien : 88 072€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 559€/mois
Loyer annuel estimé : 6712€/an
Fourchette totale : 441€ - 709€/mois
Fourchette annuelle : 5296€ - 8508€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 455,88 €/m²
Basé sur :219 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 970 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+3 030€ (+4.5%)
Marge achat-revente :-26 702€ (-39.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 491,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 508,61€
Coût de l'assurance :8 196,30€
Taxe foncière : 671,24€/an
Soit par mois : 55,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 559,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 547,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments de rangement
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires et peinture dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments décoratifs
Quantité: salon complet (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après le pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 072 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 500€/m² = 4000€ (peinture et éléments de rangement, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (éléments sanitaires et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:336€
    Peinture chambre: 12 m² × 28€/m² = 336€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:336€
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 28€/m² = 336€ (peinture et éléments décoratifs, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 712 €/an
Calcul : 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 672 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 671 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 072 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 215 €
Revenus locatifs : +6 712 €
Charges déductibles : -22 215 €
Résultat foncier Année 1 : -15 503 €(Déficit de 15 503 €)
Imputable sur revenu global : 15 503 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 143 €/an
Revenus locatifs : +6 712 €
Charges déductibles : -4 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 569 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 712 €22 218 €3 147 €-15 506 €15 506 €--
26 847 €4 063 €3 064 €2 784 €---
36 984 €3 976 €2 977 €3 007 €---
47 123 €3 887 €2 888 €3 236 €---
57 266 €3 794 €2 795 €3 471 €---
67 411 €3 699 €2 700 €3 712 €---
77 559 €3 600 €2 601 €3 960 €---
87 710 €3 497 €2 498 €4 213 €---
97 865 €3 391 €2 392 €4 473 €---
108 022 €3 282 €2 283 €4 740 €---
118 182 €3 168 €2 169 €5 014 €---
128 346 €3 051 €2 052 €5 295 €---
138 513 €2 929 €1 930 €5 584 €---
148 683 €2 804 €1 805 €5 879 €---
158 857 €2 674 €1 675 €6 183 €---
169 034 €2 539 €1 540 €6 495 €---
179 215 €2 400 €1 401 €6 814 €---
189 399 €2 257 €1 257 €7 142 €---
199 587 €2 108 €1 109 €7 479 €---
209 779 €1 954 €955 €7 825 €---
219 974 €1 794 €795 €8 180 €---
2210 174 €1 630 €631 €8 544 €---
2310 377 €1 459 €460 €8 918 €---
2410 585 €1 283 €284 €9 302 €---
2510 797 €1 100 €101 €9 696 €---
TOTAL215 001 €88 558 €45 509 €126 443 €15 506 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 652 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 410 €-4 652 €+6 062 €
2+1 410 €+835 €+575 €
3+1 410 €+902 €+508 €
4+1 410 €+971 €+439 €
5+1 410 €+1 041 €+369 €
6+1 410 €+1 114 €+296 €
7+1 410 €+1 188 €+222 €
8+1 410 €+1 264 €+146 €
9+1 410 €+1 342 €+68 €
10+1 410 €+1 422 €-12 €
11+1 410 €+1 504 €-94 €
12+1 410 €+1 589 €-179 €
13+1 410 €+1 675 €-265 €
14+1 410 €+1 764 €-354 €
15+1 410 €+1 855 €-445 €
16+1 410 €+1 948 €-538 €
17+1 410 €+2 044 €-634 €
18+1 410 €+2 143 €-733 €
19+1 410 €+2 244 €-834 €
20+1 410 €+2 348 €-938 €
21+1 410 €+2 454 €-1 044 €
22+1 410 €+2 563 €-1 153 €
23+1 410 €+2 675 €-1 265 €
24+1 410 €+2 791 €-1 381 €
25+1 410 €+2 909 €-1 499 €
Total+35 250 €+37 933 €+-2 683 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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