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Appartement T3

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface51m²
Coût Total107 538€
Loyer Annuel5 965€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 64 850 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 271,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 - Je vous propose cet appartement T3 de 51 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 2 étages, à Aurillac. Cet appartement comprend 2 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est équipée.

  • Bon état général
  • 1 place de parking
  • Chauffage au gaz de ville
Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.932540, 2.445190
Total : 107 538€
Prix d'acquisition : 64 850€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 102 350€
Frais de notaire : 5 188€
Coût estimé : 5 188€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5965€/an
Fourchette totale : 382€ - 647€/mois
Fourchette annuelle : 4584€ - 7762€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 385,94 €/m²
Basé sur :341 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 683 €
Prix d'achat :64 850 €
Décote à l'achat :-5 833€ (-8.3%)
Marge achat-revente :-36 855€ (-52.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 538€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,85€/mois
Taux d'assurance : 0.40% par an
Total mensualité : 561,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 018,09€
Coût de l'assurance :10 753,80€
Taxe foncière : 596,48€/an
Soit par mois : 49,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 497,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - installations légèrement datées nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(735 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 965 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 471 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 538 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 998 €
Revenus locatifs : +5 965 €
Charges déductibles : -41 998 €
Résultat foncier Année 1 : -36 033 €(Déficit de 36 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 633 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 498 €/an
Revenus locatifs : +5 965 €
Charges déductibles : -4 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 467 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14632.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 153 €(65% de 64 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 533 €/an
Calcul : 42 153 € × 3,636% = 1 533 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 965 €42 001 €3 474 €-36 036 €21 400 €14 636 €14 636 €
26 084 €4 407 €3 380 €1 677 €--12 959 €
36 206 €4 310 €3 284 €1 896 €--11 064 €
46 330 €4 210 €3 183 €2 120 €--8 944 €
56 457 €4 106 €3 080 €2 350 €--6 593 €
66 586 €3 999 €2 973 €2 586 €--4 007 €
76 717 €3 889 €2 862 €2 828 €--1 179 €
86 852 €3 775 €2 748 €3 077 €---
96 989 €3 657 €2 630 €3 332 €---
107 129 €3 535 €2 508 €3 594 €---
117 271 €3 409 €2 382 €3 862 €---
127 417 €3 279 €2 252 €4 138 €---
137 565 €3 144 €2 118 €4 420 €---
147 716 €3 005 €1 979 €4 711 €---
157 870 €2 862 €1 835 €5 009 €---
168 028 €2 714 €1 687 €5 314 €---
178 188 €2 560 €1 534 €5 628 €---
188 352 €2 402 €1 376 €5 950 €---
198 519 €2 239 €1 212 €6 281 €---
208 690 €2 070 €1 043 €6 620 €---
218 863 €1 895 €868 €6 968 €---
229 041 €1 715 €688 €7 326 €---
239 221 €1 528 €502 €7 693 €---
249 406 €1 336 €309 €8 070 €---
259 594 €1 137 €110 €8 457 €---
TOTAL191 055 €113 184 €50 018 €77 871 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 965 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 253 €-6 420 €+7 673 €
2+1 253 €0 €+1 253 €
3+1 253 €0 €+1 253 €
4+1 253 €0 €+1 253 €
5+1 253 €0 €+1 253 €
6+1 253 €0 €+1 253 €
7+1 253 €0 €+1 253 €
8+1 253 €+569 €+684 €
9+1 253 €+1 000 €+253 €
10+1 253 €+1 078 €+175 €
11+1 253 €+1 159 €+94 €
12+1 253 €+1 241 €+12 €
13+1 253 €+1 326 €-73 €
14+1 253 €+1 413 €-160 €
15+1 253 €+1 503 €-250 €
16+1 253 €+1 594 €-341 €
17+1 253 €+1 688 €-435 €
18+1 253 €+1 785 €-532 €
19+1 253 €+1 884 €-631 €
20+1 253 €+1 986 €-733 €
21+1 253 €+2 091 €-838 €
22+1 253 €+2 198 €-945 €
23+1 253 €+2 308 €-1 055 €
24+1 253 €+2 421 €-1 168 €
25+1 253 €+2 537 €-1 284 €
Total+31 325 €+23 361 €+7 964 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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