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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRéalville (82)
Surface147m²
Coût Total222 070€
Loyer Annuel15 565€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 1 013,61 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Mathieu MOLINA vous propose: Réalville (82) – Centre du village

Maison de village sur 2 étages, composée de 2 appartements indépendants, pour une surface habitable totale de 147 m², avec cour privative d'environ 35 m². Sans copropriété.

Rez-de-chaussée : Appartement T3 d'environ 46 m² comprenant une pièce de vie avec cuisine ouverte, 2 chambres, une salle d'eau et cour privative.

1er étage : Appartement T4 d'environ 101m² avec séjour et cuisine ouverte, 2 chambres, une salle de bain et un bureau.

2e étage : Troisième chambre de l'appartement du 1er étage, d'environ 25 m².

Équipements : Chauffage par climatisation réversible aux étages (5 splits). Convecteurs électriques au rez-de-chaussée. Menuiseries PVC double vitrage, volets bois, tout-à-l'égout.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 356 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mathieu MOLINA mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 908301088, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Réalville
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82440
Coordonnées : 44.116822, 1.487506
Total : 222 070€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 61 150€
Valeur du bien : 210 150€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 10.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1297€/mois
Loyer annuel estimé : 15565€/an
Fourchette totale : 1065€ - 1579€/mois
Fourchette annuelle : 12783€ - 18953€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 258,06 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :331 935 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-182 935€ (-55.1%)
Marge achat-revente :109 865€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 101,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :64,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 165,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 243,41€
Coût de l'assurance :19 431,13€
Taxe foncière : 1 556,53€/an
Soit par mois : 129,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 297,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 295,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par convecteurs électriques au rez-de-chaussée.
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 150 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:9 820€
    Isolation toiture/combles: 147 m² × 60€/m² = 8820€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:12 300€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 980€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 28€/m² = 1680€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:850€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 28€/m² = 700€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Réalville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 565 €/an
Calcul : 1 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 476 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 070 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 777 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 960 €
Revenus locatifs : +15 565 €
Charges déductibles : -70 960 €
Résultat foncier Année 1 : -55 395 €(Déficit de 55 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 995 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 810 €/an
Revenus locatifs : +15 565 €
Charges déductibles : -9 810 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 755 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33994.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 565 €70 967 €7 484 €-55 402 €21 400 €34 002 €34 002 €
215 877 €9 619 €7 285 €6 258 €--27 744 €
316 194 €9 414 €7 080 €6 781 €--20 964 €
416 518 €9 201 €6 867 €7 317 €--13 647 €
516 848 €8 981 €6 648 €7 867 €--5 780 €
617 185 €8 754 €6 420 €8 431 €---
717 529 €8 519 €6 185 €9 010 €---
817 880 €8 275 €5 942 €9 604 €---
918 237 €8 023 €5 690 €10 214 €---
1018 602 €7 763 €5 429 €10 839 €---
1118 974 €7 493 €5 160 €11 481 €---
1219 354 €7 214 €4 881 €12 139 €---
1319 741 €6 926 €4 592 €12 815 €---
1420 135 €6 627 €4 293 €13 508 €---
1520 538 €6 318 €3 984 €14 220 €---
1620 949 €5 999 €3 665 €14 950 €---
1721 368 €5 668 €3 334 €15 700 €---
1821 795 €5 326 €2 992 €16 470 €---
1922 231 €4 972 €2 638 €17 259 €---
2022 676 €4 605 €2 272 €18 070 €---
2123 129 €4 226 €1 893 €18 903 €---
2223 592 €3 834 €1 501 €19 758 €---
2324 064 €3 429 €1 095 €20 635 €---
2424 545 €3 009 €675 €21 536 €---
2525 036 €2 575 €241 €22 461 €---
TOTAL498 563 €227 738 €108 243 €270 825 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 825 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 269 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 269 €-6 420 €+9 689 €
2+3 269 €0 €+3 269 €
3+3 269 €0 €+3 269 €
4+3 269 €0 €+3 269 €
5+3 269 €0 €+3 269 €
6+3 269 €+795 €+2 474 €
7+3 269 €+2 703 €+566 €
8+3 269 €+2 881 €+388 €
9+3 269 €+3 064 €+205 €
10+3 269 €+3 252 €+17 €
11+3 269 €+3 444 €-175 €
12+3 269 €+3 642 €-373 €
13+3 269 €+3 844 €-575 €
14+3 269 €+4 052 €-783 €
15+3 269 €+4 266 €-997 €
16+3 269 €+4 485 €-1 216 €
17+3 269 €+4 710 €-1 441 €
18+3 269 €+4 941 €-1 672 €
19+3 269 €+5 178 €-1 909 €
20+3 269 €+5 421 €-2 152 €
21+3 269 €+5 671 €-2 402 €
22+3 269 €+5 927 €-2 658 €
23+3 269 €+6 191 €-2 922 €
24+3 269 €+6 461 €-3 192 €
25+3 269 €+6 738 €-3 469 €
Total+81 725 €+81 247 €+478 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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