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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRéalville (82)
Surface147
Coût Total222 070
Loyer Annuel15 565
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+2
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 1 013,61 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Mathieu MOLINA vous propose: Réalville (82) – Centre du village

Maison de village sur 2 étages, composée de 2 appartements indépendants, pour une surface habitable totale de 147 m², avec cour privative d'environ 35 m². Sans copropriété.

Rez-de-chaussée : Appartement T3 d'environ 46 m² comprenant une pièce de vie avec cuisine ouverte, 2 chambres, une salle d'eau et cour privative.

1er étage : Appartement T4 d'environ 101m² avec séjour et cuisine ouverte, 2 chambres, une salle de bain et un bureau.

2e étage : Troisième chambre de l'appartement du 1er étage, d'environ 25 m².

Équipements : Chauffage par climatisation réversible aux étages (5 splits). Convecteurs électriques au rez-de-chaussée. Menuiseries PVC double vitrage, volets bois, tout-à-l'égout.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 356 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mathieu MOLINA mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 908301088, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Réalville
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82440
Coordonnées : 44.116822, 1.487506
Total : 222 070
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 61 150
Valeur du bien : 210 150
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 10.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1297€/mois
Loyer annuel estimé : 15565€/an
Fourchette totale : 1065€ - 1579€/mois
Fourchette annuelle : 12783€ - 18953€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 258,06 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :331 935
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :-182 935 (-55.1%)
Marge achat-revente :109 865€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 070
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 101,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :64,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 165,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 243,41
Coût de l'assurance :19 431,13
Taxe foncière : 1 556,53€/an
Soit par mois : 129,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 297,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 295,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par convecteurs électriques au rez-de-chaussée.
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 150(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:9 820
    Isolation toiture/combles: 147 m² × 60€/m² = 8820€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:12 300
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 500
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 980
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 28€/m² = 1680€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:850
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 28€/m² = 700€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Réalville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 620✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 565 €/an
Calcul : 1 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 476 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 070 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 777 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 960
Revenus locatifs : +15 565
Charges déductibles : -70 960
Résultat foncier Année 1 : -55 395(Déficit de 55 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 995
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 810 €/an
Revenus locatifs : +15 565
Charges déductibles : -9 810
Résultat foncier Années 2+ : 5 755 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33994.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 56570 9677 484-55 40221 400 €34 002 €34 002 €
215 8779 6197 2856 258--27 744 €
316 1949 4147 0806 781--20 964 €
416 5189 2016 8677 317--13 647 €
516 8488 9816 6487 867--5 780 €
617 1858 7546 4208 431---
717 5298 5196 1859 010---
817 8808 2755 9429 604---
918 2378 0235 69010 214---
1018 6027 7635 42910 839---
1118 9747 4935 16011 481---
1219 3547 2144 88112 139---
1319 7416 9264 59212 815---
1420 1356 6274 29313 508---
1520 5386 3183 98414 220---
1620 9495 9993 66514 950---
1721 3685 6683 33415 700---
1821 7955 3262 99216 470---
1922 2314 9722 63817 259---
2022 6764 6052 27218 070---
2123 1294 2261 89318 903---
2223 5923 8341 50119 758---
2324 0643 4291 09520 635---
2424 5453 00967521 536---
2525 0362 57524122 461---
TOTAL498 563227 738108 243270 82521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 825
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 269 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 269-6 420+9 689
2+3 2690+3 269
3+3 2690+3 269
4+3 2690+3 269
5+3 2690+3 269
6+3 269+795+2 474
7+3 269+2 703+566
8+3 269+2 881+388
9+3 269+3 064+205
10+3 269+3 252+17
11+3 269+3 444-175
12+3 269+3 642-373
13+3 269+3 844-575
14+3 269+4 052-783
15+3 269+4 266-997
16+3 269+4 485-1 216
17+3 269+4 710-1 441
18+3 269+4 941-1 672
19+3 269+5 178-1 909
20+3 269+5 421-2 152
21+3 269+5 671-2 402
22+3 269+5 927-2 658
23+3 269+6 191-2 922
24+3 269+6 461-3 192
25+3 269+6 738-3 469
Total+81 725+81 247+478
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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